开发商迟延办证购房人如何索赔违约金

开发商迟延办证购房人如何索赔违约金
本人主要办理房地产方面的法律事务，在办案过程中发现在开发商迟延办理产权证的情况下，很多购房人获赔的违约金数额比较少。究其原因，除了跟双方在商品房预售合同中的约定有关外，计算违约金的方法和标准也很重要。现将本人代理的购房人与中国第一商城商品房预售合同纠纷仲裁案件介绍如下，希望对购房人在索赔迟延办理产权证的违约金案件中有所帮助。
申请人（购房人）与被申请人（开发商）于1999年12月27日签订了《北京市外销商品房预售契约》（下称《契约》），契约约定申请人按照每平方米10522.59元的标准购买被申请人位于北京市朝阳区朝阳门外小庄6号中国第一商城纽约豪园A座的房屋，该房屋的总价款为人民币2109358元，其中申请人于契约签订之日支付给被申请人人民币112955元（定金人民币30000元转为该期房款），向银行贷款人民币168万元，剩余的316403元由被申请人代为垫付后申请人按照《付款补充协议》的约定分期偿还给被申请人。《补充协议》约定被申请人在申请人入住后两年内办妥房产证。
契约签订后，申请人按照契约的约定办理了银行按揭贷款和支付了购房款，被申请人于2001年12月向申请人交付了房屋，但被申请人未能按照契约的约定在2003年12月31日前为申请人办妥房屋的产权证，直至申请仲裁前依然未予办妥。
作为申请人的代理人，我主张被申请人应当按照购房款总额日万分之三的标准向申请人赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2004年1月1日生效的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发2003251号)“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；”。
鉴于《契约》没有约定贷款利率水平，根据《解释》的规定，参照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率的标准上加收30%-50%计算损失数额。
2007年12月21日金融机构人民币贷款基准利率为：3-5年期限为7.74%。在此贷款基准利率的标准上加收40%，按此计算损失的标准与日万分之三的标准相当。
《契约》约定申请人承担迟延交付购房款的违约责任的标准是未付房款额的日万分之三，被申请人承担迟延办理房屋产权证违约责任的标准也应当与此对等，否则就违背了民法的公平原则。
被申请人就申请人主张违约金的数额和理由进行抗辩如下：
第一、根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道之日起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。我国《仲裁法》第七十四条规定，法律对仲裁时效有规定的依照该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。结合本案，申请人申请仲裁的时间是2006年7月2日以前的违约金，已经超过我国法律规定的时效期间，法律不予保护，也没有任何证据证明时效期间得以延续。违约金的请求属于对金钱的请求，此是属于债权范畴，故应适用时效的规定。
第二、违约金按日万分之三计算没有依据，且申请人未提供任何损失的证据。根据我国《合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而本案申请人没有因取得房产证而受到任何实际损失。申请人购买房屋总款200万元左右，而其本次主张的违约金为103万元，达到房款的一半，之前其已经从被申请人处获得迟延交房违约金21万多元。对比房款，其请求显然违背公平原则。

第三、违约金的计算基数不应按照合同价款，按法律规定是按已付房款为基数。
申请人就被申请人的答辩陈述，申请人要求被申请人支付迟延办理产权证的违约金的仲裁请求没有超过诉讼时效。被申请人至今未办理房屋产权证，其迟延办理产权证的违约行为处于持续状态，且违约金的数额因其违约行为的持续也不断增加。
仲裁庭认为对于违约金的支付以日为单位计算，属于计算方式范畴，并不影响从总体上来把握本案合同法律关系及其履行过程仍处于持续状态这一性质和特点。因此，从申请人本项仲裁请求所涉及的违约金的范围来看，不存在超越仲裁时效的问题。
在本案中，双方当事人并未就被申请人没有在其承诺的期限内为申请人办理产权证是否应承担违约金以及按何种标准来计算违约金做出明确约定，但仲裁庭注意到：其一，申请人按总房款2109358元作为基数来计算违约金缺乏合同和法律根据；其二，本案涉及的房款总额为2109358元，而申请人以被申请人未能按期协助其办理房屋产权证为由，以日万分之三的计算标准要求被申请人支付自2004年1月1日起至2008年6月30日止的违约金1039069元，其要求数额巨大，明显有失公允；其三，申请人未能提出因被申请人逾期协助其办理房屋产权证对其造成任何损失的证据；其四，申请人在本案中也存在违约行为。有鉴于此，根据有关法律规定，并结合考虑本案的相关情形，仲裁庭认为，酌定支持申请人所主张的自2004年1月1日起至2008年6月30日由被申请人因逾期办证向其支付违约金24万元违约金是合理的。