购房人关心的５个问题

■问：我买了一套商品房，在入住时发现承重墙裂缝很大，担心房屋的安全问题，想做房屋安全鉴定，听说费用很高，能否告知费用是多少？由谁来出这笔费用？

　　■答：按北京市物价局、财政局《关于调整我市房屋安全鉴定收费标准的通知》（京价（房）字［2001］005号）文件的规定，房屋安全鉴定基本收费标准为三类房屋鉴定收费标准为1．8元／建筑平方米，二类房屋为2．25元／建筑平方米，一类房屋为2．7元／建筑平方米。至于由谁来出这笔费用，首先由开发商与申请鉴定的购房人协商，如协商不成，由申请鉴定的购房人交。如通过司法渠道解决房屋安全问题，那么鉴定费用最终由法院或仲裁机构确定谁来最终支付这笔费用。

　　■问：我们是某小区的30多名业主，我们在房屋交付时发现房屋实测面积比销售面积增加了2．99％，但增加的都是公摊面积，我们联合去问开发商，开发商说这是经过具有资质的某区房管局下属的房屋测绘大队出具的，具有法律效力。于是我们去找某测绘大队，负责人说他们根本没有去实测，这个面积是开发商报上来的，测绘大队只在上面盖了一个章。我们怀疑开发商与测绘管理人员、工作人员串通起来坑害我们的利益，我们该怎么办？

　　■答：你们可以委托有资质的房屋测绘单位进行重新测量，如果结果与开发商出具的实测结果差距较大，且有证据表明你们所怀疑的是事实，你们可向检察机关举报。按建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第二十三条的规定，“房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　■问：今年1月份我买了一套1998年6月30日之前建成但未售出的商品房，开发商要代收2％的契税，对吗？

　　■答：根据财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税［2001］44号）文件的规定，1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房，免征营业税、契税，此规定有效期至2002年12月31日止。对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等消费性的空置商品房，应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。

　　■问：2001年1月1日以后，是否所有的商品房在买卖时都必须使用建设部和国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同示范文本》？

　　■答：上述示范文本并非强制性的必须使用不可的，它突出一个示范作用。根据北京市国土资源和房屋管理局《关于使用房屋买卖合同有关问题的通知》（京国土房管市一字［2000］第582号）文件的规定，市国土房管局统一监制的《商品房买卖合同》只限于取得内销（封面合同编号为N）、外销（封面合同编号为W）和经济适用住房（封面合同编号J）预售许可证的项目使用。现房和存量房屋买卖合同仍由买卖双方按照合同法等法律的规定自行制定。从上面的规定可以看出，日前仍使用自制合同文本的开发商并非全部都是非法销售。

　　■问：我和爱人都是国企职工，2001年12月，我爱人与其所在单位签订了房改售房合同，并交纳了首付款。但今年1月份，他去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。现在我爱人单位以职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲解除与他签订的售房合同，请问我爱人单位这样做对吗？我能否继承该房屋？

　　■答：根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［2000］第178号）文件的规定：＂购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。