我国住房抵押贷款的登记制度

　　住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

　　简介

　　抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼 置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

　　另外，抵押房屋贷款[1]客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果，信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不借。

　　从目前中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：

　　(一)房产抵押贷款登记机关不统一

　　房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

　　(二)房产抵押贷款登记审查内容不统一

　　房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

　　总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。

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