已抵押的房屋可以出租吗？

　　【基本案情】

　　2012年3月，陈某向王某借款10万元，以陈某所有的一间房屋作抵押。双方约定借款期限两年，并到房屋登记机构办理抵押登记手续。2012年9月，陈某将抵押的房屋以每月1千元的价格租给了朱某。

　　2014年3月，借款到期后王某要求陈某还款。陈某无力偿还，并告知王某，自己将房屋出租给了朱某。王某认为，陈某已将房屋抵押给自己，是不能再将房屋出租他人，要求陈某解除与朱某无效的租赁关系，将房屋拍卖或变卖，以偿还欠款。对于已抵押的房屋能否出租，出租后有何法律后果呢?

　　【案例分析】

　　一、抵押房产能否出租?

　　根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。在抵押权设立后，法律并未禁止抵押物出租。首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利，抵押人陈某对抵押后的房屋仍享有所有权，对该房屋限购占有、使用、收益、处分的权利。其次，由于设定抵押是为了担保债务的履行，抵押人将抵押物出租，可以更好地发挥抵押物的使用价值，从而更好地保证债权的实现。

　　因此，本案中陈某对房屋进行抵押后，仍然享有房屋的所有权，也可以进行出租。但已经办理抵押的房屋出租时，若影响抵押权益时，租赁权是不得对抗抵押权，即优先受偿抵押权。本案中，因为借款到期，王某要求陈某履行债务，则陈某应将房屋进行拍卖或变卖，并将拍、变卖款优先受偿王某。

　　二、承租人的损失由谁承担?

　　这里要分两种情况考虑。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　根据上述规定，如果陈某未书面告知朱某该房屋已抵押，陈某应承担对由此给朱某带来的损失。如果陈某已书面告知朱某，则损失由朱某自己承担。本案中，朱某并不知道该房屋已抵押，因此陈某应赔偿朱某的损失。