论房地产拍卖纠纷中的利益平衡机制

论房地产拍卖纠纷中的利益平衡机制
文应勤荣
一、我国房地产拍卖的现状及问题
1、房地产拍卖发展速度快，所占拍卖份额较大
自1986年我国恢复发展拍卖业以来，拍卖领域不断扩展，拍卖已经进入了文物艺术品、机动车、房地产、股权、无形资产等领域。在房地产拍卖领域最先得以实践的是土地使用权的拍卖。从1987年深圳市首次成功地以拍卖方式出让一宗国有土地使用权开始，至今除西藏自治区以外全国其他的省(自治区、直辖市)都建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。据国土资源部统计，招标拍卖挂牌出让土地面积、价款分别由1999年的1082公顷、114亿元，提高到2003年的5.19万公顷、2937.76亿元。全国招标拍卖挂牌出让土地面积占出让土地总面积的比例由1999年的不足2%上升到2003年的27.78%。在房产拍卖方面，因经济纠纷中法院强制执行而进行的房地产拍卖占据了主流，另有少数房地产开发商项目清盘中的尾房拍卖，而真正以拍卖方式为营销手段的商品房拍卖还很少。总体来看，房地产拍卖额在拍卖行业的经营项目中所占的比例较大。2002年全国拍卖企业累计成交额9425956.31万元，房地产拍卖成交额8557128.38万元，在各经营项目中占56%。2003年全国拍卖企业累计成交额2259960.75万元，房地产拍卖成交额4747603.38万元，在各经营项目中占36%。
以上状况的出现与房地产拍卖的特点紧密相关。第一，房地产价格对市场极为敏感，也是楼市竞争中的主要因素，而房地产拍卖恰恰具有良好的价格发现功能。在拍卖中，价格被公开透明的竞买过程操控，最终的成交价格最接近于买卖双方的心理价位和市场价值，容易被双方所接受。第二，房地产的价值较大，在经济活动中经常被用作抵押或债务偿还物品，并通过拍卖变现清偿债务。第三，房地产位置固定、易于控制、价值高昂的特点使得法院在执行过程中越来越倾向于将被执行人所有的房产作为执行标的加以执行。法院将依法查封的被执行人所有的房产委托拍卖机构进行公开拍卖以达到执行目的，已成为人民法院处置房地产执行标的的主要方式。第四，房地产拍卖拍品来源多样化。目前我国房地产拍卖业务主要来源于以下几个方面：(l)政府部门委托的土地使用权拍卖。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，经营性用地的使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地管理部门不具备拍卖的资质，通常需要委托拍卖机构进行土地一级市场的出让拍卖。(2)法院委托的查封抵债房地产拍卖。(3)债权人委托的抵押房地产拍卖。根据《中华人民共和国担保法》，抵押权人有权将抵押房地产直接委托给拍卖行拍卖，但实践中一般都是由抵押权人向法院提起诉讼，法院对抵押房地产予以冻结，法院庭审后下达判决书或裁定书，由法院委托拍卖行进行拍卖变现。(4)法人委托拍卖的房地产，主要是开发商急于脱手的尾房。(5)自然人委托拍卖的房地产。
2、房地产拍卖法律关系比较复杂，容易产生纠纷
（1）房地产拍卖中涉及的当事人较多
一般的房地产拍卖活动当事人包括拍卖人，竞买人(拍得标的物之后称为买受人)和委托人(强制性拍卖中的委托人是人民法院，任意性拍卖中的委托人是房屋的所有人)。如果在房地产上还设定了抵押或者房产所有人在该房产被买受人拍得并办理过户登记之前已将其转卖给第三人，那么该房地产的拍卖还将涉及到抵押权人和第三人的权益保护问题。
（2）我国房地产市场的管理模式比较复杂，容易造成拍品瑕疵
中央的房地产市场管理是由建设部和国土资源部共同进行的，省、自治区和直辖市沿用中央的管理模式。市、县的房地产市场管理存在两种模式，绝大多数市、县的房地产市场是由建设局(房产局)和国土资源局共同管理，少数市、县的房地产市场是由建设局(房产局)和国土资源局合并为一个局来统一管理，即实现房地产市场的统一管理。抵押中的财产一般都由抵押人控制，如果抵押权人未能有效控制抵押物的有效证件，在土地和房屋管理部门分开设置的地方就容易出现重复抵押和分头抵押行为。如个别债务人将《土地使用证》在A银行进行抵押贷款，又将《房屋所有权证》在B银行进行抵押贷款，而法院只是受理了其中一家银行的诉讼，并裁定强制执行、委托拍卖。若拍卖人没有全面查核，拍卖成交后就难以办理产权过户手续，出现法律纠纷。
（3）无证房地产的拍卖容易导致纠纷
根据我国土地管理部门和房屋管理部门的要求，进行拍卖转让的房地产应当是产权明晰的。可是在我国，因法院强制执行而进行的房地产拍卖仍占主流，在法院裁定委托的强制拍卖中，被执行人对于房地产的拍卖通常是不情愿的，有的被执行人甚至已经逃匿。在这种情况下，法院和拍卖公司都不可能为该房产办理产权证书并垫付相应的费用，所以要求拍品带有齐全的产权证书交付拍卖是比较困难的。实践中的解决办法是按房产现状进行拍卖，成交后由新的买受人申请补办，否则法院就无法实施强制执行。如果不能对无证房地产出现瑕疵的原因进行详细考察，就办理产权过户的事宜与当地房地产管理部门进行协商，即使拍卖成交之后也难以完成产权过户手续，使得买受人的利益无法得到保障，拍卖公司也因此受到损失。
二、构建解决房地产拍卖纠纷的利益平衡机制
1、解决复杂房地产拍卖纠纷的原则是利益平衡
法律纠纷的解决实质上是一种民事利益或者民事权利的配置，配置得公平，纠纷解决得就好。这种配置一般通过两种方式，一是规则的方式，另一个是横平的方式。前者是指法律通过明确的权利设定来配置利益，任何分配都有明确的法律条文为依据。后者则针对一些法无明文规定的情形，在规则缺失的情况下只能从法律原则出发，按照个案中各方利益均衡来解决具体的纠纷。在我国，没有针对房地产拍卖的统一法，在《拍卖法》中也没有就房地产拍卖作出专门的规定，有关房地产拍卖应当遵循的规则散见在各部门法之中，所以我国房地产拍卖方面的法律规制就适合于采用横平的方式来解决出现的纠纷。虽然房地产拍卖中产生的纠纷不能在现行法中找到直接的解决方案，但是我们可以从基本法律原则出发，构建房地产拍卖中的利益平衡机制，以法律原则填补法律适用的不足，以资平衡与救济。

2、构建利益平衡机制的三个要素
在房地产拍卖中，拍品的瑕疵是最容易引发问题的环节。而最清楚拍品现状的是房地产的所有人，也就是说拍卖人、买受人和第三人相对于所有人而言对于拍品真实情况的掌握这一问题上都处于弱势地位。从法理学的角度讲，利益的平衡是解决纠纷的实质，所以确立对于这三类主体的保护机制，构建利益平衡机制，平衡强弱之间的利益关系符合民法的公平原则，是解决房地产拍卖纠纷的根本。
首先，免责条款的适用一一对拍卖人的保护。拍卖人对于拍品瑕疵使用免责条款引发的拍卖纠纷并不少见，尤其是长期困扰着艺术品拍卖的鹰品问题。同样的问题也存在于房地产拍卖中。“依现状拍卖”是房地产拍卖的特点之一，拍卖公司往往在自己制定的拍卖规则中规定免责条款一一“本标的依现状拍卖，房地产资产面积数据仅供参考，不再重新测量，不多退少补”，以此免于承担瑕疵担保责任。拍卖业因拍卖标的之真伪和优劣而引致拍卖纠纷时，围绕着委托人、拍卖人是否可以以声明方式免除其瑕疵担保责任这一争议焦点，拍卖人、竞买人、代理人、审判机构分别依据《拍卖法》、《合同法》和《消费者权益保护法》的相关条款，提出了截然不同的主张和理由。不同地域、不同审级的审判机构亦分别作出过不同的判决。从保护拍卖人利益的角度出发，本文认为应该同意免责条款的适用。
其次，不动产登记与物权转移合同的关系一一对善意第三人的保护。在执行房地产拍卖时，经常遇到被执行人以房地产已实际转让给第三人(签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已占有，但没有过户，被拍卖房产表面上没有权利瑕疵)为理由提出抗辩、第三人以自己拥有对该房地产的所有权为理由提出异议。从第三人的角度来讲，房屋没有过户，第三人不能取得所有权，要保护善意第三人的权益只能通过其享有的债权。也就是说，第三人虽然不能取得所购房产的所有权，但仍然享有买卖合同中的债权，可以通过债权的行使弥补所有权的落空，从而实现民法中的公平原则。这一解决办法的前提就是确定第三人享有完整的债权，即有关物权变动的公示可以作为物权变动的成立要件，但不能成为以物权变动为目的的债权合同的成立和生效要件。这一点我们将在下文进行论证。
最后，不动产的善意取得制度一一对善意买受人的保护。在上一原则描述的情况下，当买受人通过竞买善意取得的房地产涉及第三人的利益时，买受人对于拍得房产的所有权和使用权要求将无法得到满足。从买受人的角度来讲，如果其竞买前通过现场勘查无法得知房地产归属的真实状况，或者在买受人拍得房产之后，过户之前房产的归属情况发生了变化，致使买受人无法得到该房产，此时买受人的行为是善意的，其权利应当得到保护。可是保护买受人的善意取得又找不到法律依据，因为传统的善意取得概念将标的物限定为动产，我国《民法通则》未确立不动产善意取得制度。所以，如果能够确立房地产拍卖中对于不动产善意取得制度的适用，能够恰当的保护善意买受人的利益。
结束语
房地产拍卖固有的特点使得它已经成为一种重要而普遍的房地产交易方式。本文考察了目前我国房地产拍卖的总体情况和常见问题，并把落脚点放在以拍卖实现房地产交易这一过程中的法律问题上面，提出了解决复杂的房地产拍卖纠纷应当遵循的一个简单原则——利益平衡原则，实现整体利益的均衡，顺利解决法无明文规定时房地产拍卖中产生的纠纷。这与法理学中提出的“利益的平衡是解决纠纷的实质”的思想相吻合。
（作者单位：宁波市建设委员会培训中心）