执行程序中的房产查封、拍卖

一、我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条对不动产查封作出了具体规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。” 从以上规定看出，国家是想通过查封限制债务人对被查封物的处分权，确保对该权利处分的控制，以查封物的交换价值担保有关的债权的实现。

二、目前我国房地产拍卖实践中，法人和自然人委托的房产还没有大规模地走向拍卖市场，法院和金融部门委托的强制拍卖占据了房地产拍卖的主要部分。2004年最高人民法院法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若千问题的通知》(法发【2004】5号)对于房屋、土地权属的转移作出了特别的规定，其第27条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时发即生法律效力，人民法院应明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应追溯到相关法律文书生效之时。” 在拍卖程序中，查封登记、公开拍卖等一系列执行行为本身足以起到公示作用，不需要再到房屋管理部门另以登记进行公示，但买受人或债权人须对该不动产变动情况进行登记后，方能对其进行处分，将价值变现，并维护交易秩序和交易安全。

三、拍卖房地产上各种负担权利冲突和处理 ： 1、我国《拍卖规定》借鉴国外立法例，对拍卖不动产上担保物权及其他优先受偿权处理采取了剩余主义条件下的涂销主义原则，即指执行标的物由后顺位的优先权人或普通债权人申请拍卖时，用卖得的价金清偿优先债权及强制执行费用后尚有剩余时，才能够进行拍卖，拍定人取得该标的物后，不承受先前存在于该标的物上的任何负担。 2、对拍卖财产上之租赁权及其他用益物权则采剩余主义条件下的承受主义原则，即指执行标的物由后顺位的优先权人或普通债权人申请拍卖时，用卖得的价金清偿优先债权及强制执行费用后尚有剩余时，才能够进行拍卖，拍定人取得该标的物后，承受先前存在于该标的物上的租赁权及其他用益物权负担。