桂林市房改房上市交易实施细则

　　2004年12月10日

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步深化住房制度改革，加快住房商品化、社会化的进程，开放和发展房改房二级市场，规范房改房上市交易行为，根据《自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法〉的通知》(桂政发[1999]74号)，财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字[1999]113号)，财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)，财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)等政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则所称房改房包括：在桂林市五城区范围内按照国家、自治区和桂林市房改政策所购买的全产权公有住房;参加单位组织的以全额集资形式建造的住房;享受土地出让金和有关税收优惠政策所购买国家安居工程住房或经济适用住房。

　　第三条 本实施细则所称上市交易，是指房改房依法出售、交换、出租、抵押、继承、赠与的行为。

　　第二章 上市交易审批条件及有关规定

　　第四条 职工付清了房改房完全产权的价款，并已取得了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和《个人住房档案》后，即可申请进入市场交易，不受居住时间的限制。对职工购买的部分产权、使用权的公有住房，在按上市当年桂林市公布的公有住房售房成本价补足差价款，过渡为完全产权后，方予受理上市交易申请。

　　第五条 属于下列情况的房改房不能上市交易：

　　(一)以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的;

　　(二)住房面积超过规定的控制标准且超标部分未按房改政策规定补足房价款，或者用公款装修住房且个人未按房改政策规定补交装修费用的;

　　(三)违反房改政策规定多处购、占住房的;

　　(四)已擅自改变了住房使用性质的;

　　(五)处于户籍冻结地区，或已列入市房屋拆迁主管机关拆迁改造公告范围的;

　　(六)产权共有，又未经共有人书面同意的;

　　(七)已抵押且未经抵押权人书面同意的;

　　(八)被司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的;

　　(九)市人民政府认为暂不宜上市交易的其他房改房。

　　第六条 房改房上市交易后，原房屋所有权人及其配偶不能再次按房改政策购买公有住房、租用公有住房(含廉租房)，不能再参加单位组织的职工集资建房，不能再购买已减免土地出让金和国家有关税收的经济适用住房。政策有关部门也不将其列入无房户的政策范围。

　　第七条 房改房上市交易后，原房改房售房单位缴交的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”的余额，仍留存在维修基金管理机构，随房转移使用;个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。新住户应当遵守原住房单位或住房所在地物业管理机构的物业管理规定。

　　第三章 上市交易手续的办理程序

　　第八条 房屋所有权人向市房改办提出将房改房上市交易的书面申请，并提供下列材料：

　　(一)《桂林市房改房上市交易申请表》;

　　(二)房改房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及职工《个人住房档案》正本;

　　(三)房屋所有权人及其配偶的居民身份证、户口簿或其他有效证明的原件。

　　第九条 市房改办按照本实施细则第二章第五条第一款第(一)、(二)、(三)项规定，并对照相关房改政策，对房屋所有权人申请上市交易的房改房进行审核，同时将房屋所有权人申请上市交易房改房的情况在《桂林日报》上进行公示(公示费用由房屋所有权人自理)。自收齐以上全部材料以及公示无异议后的5个工作日内，在《桂林市房改房上市交易申请表》上签署是否符合上市交易条件的意见。

　　第十条 房屋所有权人申请上市交易的房改房，经市房改办审核符合上市条件的，即可进入市场交易，并由房屋所有权人自行委托具有房地产评估资格的机构对上市交易的房改房进行市场价值评估。

　　第十一条 房屋所有权人将经市房改办审核并签有该房改房符合上市交易条件意见的《桂林市房改房上市交易申请表》、连同 《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、职工《个人住房档案》正本以及评估机构对上市房改房的评估报告等有关材料交市房产交易管理部门。

　　第十二条 市房产交易管理部门按照本实施细则第二章第五条第一款第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)、(九)项的规定，以及有关房地产交易的法律、法规和政策，对房屋所有权人提供的全部材料进行审核后，对符合上市交易全部条件的房改房，办理上市交易手续。

　　第十三条 涉及权属变更的出售、交换、继承和赠与的交易行为。交易当事人在按本细则第四章规定交清有关税费、相关收益后，在30日内到市房产管理部门办理房改房的产权转移登记以及到市土地管理部门办理国有土地使用权变更登记手续。

　　房改房出租，必须依法到房地产交易管理部门登记备案，领取房屋租赁证。对经批准入市出租、抵押的房改房，在房屋权属未变更期间，按国家有关私房出租、抵押的规定管理;当住房发生出售、交换、继承和赠与的交易行为时，再按本条上款规定执行。

　　第四章 上市交易应缴纳的相关收益、费用及税金

　　第十四条 在计证税费时，对出售的房屋以成交值(成交值低于评估值的按评估值)作为计算基数;对交换、出租、抵押、继承、赠与的以评估值作为计算基数。

　　第十五条 房改房所有权人在按规定缴清有关税费、相关收益后，房改房上市交易的收入归其个人所有。

　　第十六条 房改房上市交易应缴纳的土地出让金和相关收益;

　　(一)房改房上市出售、交换、继承、赠与时，交易当事人应按规定缴纳土地出让金。土地出让金或相当于土地出让金的价款按房改房上市成交金额的1%缴纳;成交额低于评估值的，按评估值的1%缴纳。

　　购房者(同时含继承、受赠、交换)缴纳土地出让金后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权变更登记。

　　(二)职工所购买的房改房，如果是原产权单位在房地产市场上购买的商品房(商品房价格中已包含了土地出让金)后再按房改政策出售给职工的;或者是原单位组织的职工全额集资建房，但单位在办理建房用地时已向土地管理部门交纳并由单位承担了土地出让金的，这两部门原已由单位承担了土地出让金，统称为“相当于土地出让金的价款”，在房改房的交易中也要按照本实施细则则本条第一款第一项的规定缴。