居间合同违约金，购房者如何维权

　　根据合同法规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

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　　张女士打算出卖位于南汇惠南镇(现归入浦东新区)产权房，约定房价85万，并于当天和下家，中介公司签订三方居间协议，约定“意向金1千元，签订正式买卖合同转为定金，房屋买卖双方如有任何一方违约没有签订买卖合同或无正当理由解除居间协议，违约方需向中介公司支付房价款1%的违约金，房屋买卖双方如有任何一方违约没有签订买卖合同或无正当理由解除居间协议，守约方可依据定金法则主张违约责任外，违约方还可以向中介公司支付房价款0.5%的服务成本及费用”。合同签订后，张女士因其他原因没有签订买卖合同，现中介公司和下家要求张女士承担违约责任。

　　律师释疑：

　　首先，作为居间协议的一方当事人，张女士没有正式签订买卖合同，所收受的1千元定金应该双倍返还下家。此处不做过多解释，且定金数额不是很多。

　　其次，根据合同法规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　由于张女士并未签订合同，居间未成功，因此，不能要求张女士支付报酬，但是可以向张女士主张未进行居间而支付的必要费用。问题来了，事实情况是张女士于签订居间协议第二天变告知下家和中介公司，不愿意继续履行合同了，也就是1天的时间，中介不可能支出较大费用，如果非得主张费用，必须拿出相应的发票支持自己的主张，否则，张女士只应当负担中介期间的合理费用。

　　再次：关于违约金问题，可以从以下两方面维护张女士权益

　　1：由于居间合同系由中介公司提供，是格式合同，其中关于违约金加重另一方责任的条款应当提请另一方注意，并给予必要的说明，而中介公司提供的合同文本由于增加了张女士的义务并没有提请张女士注意，可以请求法院认定违约金条款无效。

　　2：即使违约金条款有效，也可以请求法院予以适当减少，根据合同法及合同法解释二的规定，违约金高于造成损失的百分之三十的，可以要求法院减少的，在签订合同仅仅一天的时间里，中介公司不可能有什么具体的损失，绝不可能有房价款的1%。

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　　签订居间合同的违约金陷阱

　　从法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前二手房市场上，笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下：

　　首先，中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。

　　然后，在委托人签署居间合同后，中介公司再口头告知委托人，等候中介公司通知具体签约时间。但此后，中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时，中介公司往往以未联系上交易的另一方为由，要委托人继续等候通知。

　　最后，当居间合同约定的签约时间期满后，中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至法院，要求委托人承担违约责任。

　　就此类纠纷而言，由于委托人很难提供证据证明是中介公司要求其等候通知，而非自身原因未去签约，因此很有可能要承担不利的法律后果。在此，提醒广大市民，与中介签订居间合同时，一定要留心合同约定的交易方式是否具有可操作性;在履行合同时要注意保留相关证据，以防发生纠纷时口说无凭。