房改房上市交易的限制

　　房改房是各产权单位按照政府每年公布房改价格出售给本单位职工的住房，带有一定的福利性质。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房、集资建房等。 房改房分为三种：第一种是按成本价购买的房改房，第二种是按标准价购买的房改房，第三种是按标准优惠价购买的房改房。这三种房改房上市交易有不同的限制:

　　一、以成本价购买的住房，享有全部产权，在交清全部房款取得产权证后，一般住用5年后即可依法进入市场出售或出租。成本价房改房上市交易有两种方式：第一，直接上市进行交易，由购买人按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益;第二，产权人先将成本价房改房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，申请办理商品房房屋所有权证。这样，成本价房改房变为商品房后，再次交易时，售房款除税费外，全部归产权人所有。

　　二、以标准价购买的住房，产权由购房人和原售房单位共同所有，个人拥有部分产权，可以继承。个人与原产权单位的产权比例按售房当年标准占成本价的比重确定。一般个人占94%，原出售单位占6%。按标准价购房人在交清全部房款取得相应产权证后，一般住用5年后即可依法进入市场出售或出租。标准价房改房上市交易也有两种方式：第一，售房人在按规定缴纳税费并扣除当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归售房人个人所有;买受人按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益，权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并盖章。第二售房人向交易管理部门申请按当年房改成本价6%补交房款后，按照房改成本价的有关政策上市出售，即与上述成本价房改房的交易方式一样。个人如果要出租或出售房屋，须征得产权共有人即原产权单位的同意。在同等条件下，原产权单位有优先购买权或承租权。原产权单位已撤销的，当地政府的房管部门有优先购买权或承租权。房屋售价须经房产交易部门评估作价。

　　三、标准优惠价是比标准价更优惠的一种方式，按标准优惠价购买的房改房，其产权人想再上市交易时，与标准价产权房改房的交易是一样的。