2009年投资房产篇：购房不能只关注房价

预计：房价仍有可能出现小幅下跌，但受房贷利率大幅度下调的影响，购房成本的下跌幅度更大，关注房价走势不如关注利率走势。

　　调整期捕捉购房时机

　　对于即将到来的2009年，房地产市场无疑是许多投资者最为关注的一个领域。

　　近一段时期以来，由美国次贷危机所引发的金融风暴愈演愈烈，各个投资市场也是一片萧条，房地产市场自然也未能幸免，许多投资者都感到有种寒风瑟瑟的感觉。不过张文在明年却有购房的打算，他的观点与别人颇为不同，他说：“我觉得明年市场虽然可能继续调整，但这个阶段却是捕捉购房机会的好时机。”

　　对于2009年房地产市场的走势，市场似乎已经达成了共识。中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，留存在市场中真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高的要求，未来市场竞争会更加激烈。而中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”也在近日发布报告称，中国房地产行业的调整将在2009年全面爆发。

　　但与此年同时，在确保经济增长的大前提下，房地产拉动内需的作用同样在近期却被受到了空前的重视。上海某房地产研究院认为，日前召开的中央经济工作会议对房地产市场属于利好，虽然短期而言对明年楼市的影响较小，市场下行趋势不容乐观，但从中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型。对此宏源证券[14.98 0.07%]分析认为，此次救市政策力度空前，推断政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长，与此同时虽然房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多，政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底。

　　所以明年房价虽然会继续调整，但绝不会大跌，反而可能会出现转机。在这种情况下，我们可以得出这样一个观点，就像张文说得那样，2009年的楼市对于购房者来说是介入的好时机，大家可以多做功课，时刻捕捉市场调整期的购房机会。

　　之所以得出这样的结论，其中的一个关键点就是2009年购房面临一个极低的利率成本。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，在央行11月27日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为6.12%，7折则为4.28%，这在商业贷款利率的变动历史上无疑处在一个最低的水平，对购房者来说甚至可以用“历史机遇”来形容。而且目前有种种迹象表明，利率未来还有进一步下调的可能。

　　举个简单的例子，如果在2008年初购房，当时执行的5年以上房贷利率下限是7.83%的0.85倍，为6.65%。假使购买一套100万元的房子，首付30%贷款70万元，20年等额本息还款，月供为5283元，全部应归还本息总额为1268039元；而根据11月27日降息后的房贷利率下限，月供为4346元，本息总额则为1043004元。两者之间的差距还是相当明显的，月供减少了18%。换个角度来看，这相当于购房总价下降了超过22万元。所以虽然2009年的房价可能会继续调整，但由于购房者能够享受到低利率带来的实惠，就可以有效地抵充房价波动带来的风险。

　　其实，在市场调整期购房给了购房者较为从容的挑选余地，与此同时降价也会带来更多的实惠。比如一部分持房者可能会担心房价不稳定，前期投资的收益达到目的而放盘；另外一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理，在大家都观望的情况下，择机购房就少了很多竞争对手，往往能够买到适合自己的超值房子。

　　买房把实惠进行到底

　　那么，在2009年究竟如何来买房呢？这其中还是有着不少技巧。我们在这里提出的观点是，2009年购房，要把实惠进行到底。这其中有两方面的含义，一是要足政策，充分享受国家优惠政策带来的实惠；二是要捕捉降价空间，利用调整期“捞取”价格实惠。

　　首先是要用足政策上限，比如可以巧用公积金贷款降低利息成本，另外特别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以记者认为，在首次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业政策所带来的实惠。当然对普通住房我们也不能忽视，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。

　　其次在2009年，市场调整将会带来房价的松动，砍价会是购房时经常用到的技巧。不过，在砍价时我们也要掌握好这样几点：一是要掌握好砍价的尺度，买家要做的就是要细致了解市场行情，这样一方面不会被那些有经验的卖家所“忽悠”，另一方面也可以有效控制砍价幅度的大小，因为如果砍价幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能会“吓跑”卖家，从而错失交易的机会；二是一些“急抛房”的挂牌价往往会低于市场平均水平，与此同时那些挂牌较久房源的砍价幅度一般会比较大，这里面往往容易淘到“便宜货”；三是对市场中的各类房源还要多做比较，在还价之前应该多了解卖家的特点，然后根据这些特点制定相应策略，并在充分了解市场的基础上确定合适的砍价幅度，这样无疑能够大大增加砍价成功的几率。

　　尽力提高房屋“卖相”

　　反过来如果是出售房产，同样也可以有不少技巧，其中很重要的一点，就是要尽力提高房屋的“卖相”。什么是“卖相”？就是让房屋更容易成交的因素。目前现实的市场状况是房价高而成交量小，这对购房者来说是不小的负担，他们在购房时要承担不小的资金压力，所以可以尽量减少他们的现金支出，这样才有利于有效地达成交易。

　　对此我们可以注意这样几点：一是巧妙装修促成交，把房屋装修一下再出售，这是一个出奇制胜的方法。说到底，这等于在替购房者在进行装修，但由于可以把装修款包含在房价当中，也可以办理按揭贷款，无疑帮助购房者减轻了资金的压力；二是适当降价引关注，当前虽然市场的成交量已经有所下降，但房价却还仍然处在一个胶着状态，如果在房价上能够提前做出一些让步，往往就能引发市场的关注，从而在市场低迷的情况下提高成交的概率；三是不降房价降税费，在相关税费支出的负担上做些让步，这其实要比降低房价更为有利，这是因为房价款购房者可以通过贷款来减轻压力，而那些交易税费等却需要购房者付出实际的现金。

　　与此同时假使市场低迷，出售的房产一时无法成交，卖家也千万不要让房子空置在那里，而要尽量把房子租出去，并通过适当的包装来提高租金，以等待更好的出售时机来临。其实在在二手房市场，有些带租约的房子还是有着不小的吸引力，但与此同时出售这样的房子也要多留点神，因为在我国相关法律中规定租客有优先购买权，房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。

　　当然对于那些尚不具备购房条件的人来说，租房也能实现美好的生活，而其中的关键就是要适合自己，比如经济实力、工作状况以及生活方式等等。租房最大的特点是可以避免上下班路途的劳顿，可以在工作单位附近“安营扎寨”，所以其中交通便利是首选条件，比如像在轨道交通沿线的一些房源就值得关注。再过一段时间，春节马上就要来了，在春节前的一段时间往往是租房的淡季，这就给不少租客“换租”提供了空间，对此大家也可多加留意。当然“换租”也是有一些技巧的，一位租房者的话说得颇有道理：“每次‘换租’，我都会把它作为对过去的一种总结，看看在上次的租房过程中遇到过一些什么。