楼市新政中的理财技巧

本期出镜：

张鹏飞，27岁，计划在明年"十一"期间和女友结婚，打算近期购买一套价格在150万元左右的婚房。张鹏飞目前积蓄为50万左右，双方父母可各出一部分的购房款。

理财财产：

1、积蓄50万元现金；2、父母双方各提供的50万元购房款。

理财困惑：

未婚男女如何贷款真正最划算？到底首付多好还是少好？贷款期限选择有什么窍门？

本期理财师：李建学

国内独立第三方理财机构、北京展恒理财顾问有限公司首席策略研究员。

本期理财提示

房贷新政出台后，不少市民都对首付金额降至贷款总额的20%这一条款不太理解。"贷的钱越多，将来还的不就越多吗？这对老百姓可算不上什么好事啊。"在买房前尽量多付首付、当了"房奴"后想方设法提前摆脱这一不雅的"头衔"，是多数贷款人心里的小九九。

但从投资角度来看，这样做未必正确：购房贷款归根结底属于资本范畴，和股票、基金一样也有着自己的规律特征，只有将其结合贷款人本身情况加以合理运用，才能创造出最大化效应。换句话说，每个购房者都应该做到"特别的房贷给特别的你"。

理财困惑

150万全款买房？

身为"80后"，在北京土生土长的张鹏飞一直将"买房子--娶媳妇"视为自己义不容辞的责任。所以自打参加工作以来，张鹏飞就一直攒钱准备买房。最近，存折上的金额终于成功闯过50万元"大关"，再加上父母为自己准备的50万元压箱底钱，买婚房指日可待了。

张鹏飞和女友的预算在150万左右。这两天，女友父母放出话来，为了让闺女免于"房奴"的命运，打算拿出50万补剩下的空缺。

能全款购房，让张鹏飞身边的朋友羡慕不已，都调侃他从此再无烦忧。可是，学经济出身的张鹏飞心底却总有点疑惑：用这150万元换来一套房子，到底值不值？都说资本运作起来才能赚钱，可买了房，手上的活钱所剩无几，还谈什么钱生钱？带着这样的疑问，他在北京晚报《财道》周刊的帮助下，详细咨询了展恒理财的李建学研究员。

理财师分析

年富力强适宜当房奴

听完张鹏飞之前的讲述，李建学拿出了笔，在一张白纸的两列分别写了些字，然后拿给张鹏飞让他从中挑选一列。左边的一列只有两个字："房子"。而右面的内容却多了很多，包括"双方父母晚年保障、优质生活质量、未来孩子的教育金"等。

张鹏飞明白李建学的意思，如果全额买了房子，就等于放弃了白纸上右面的权利和义务。而这些，恰恰是张鹏飞更为看重的。

"如果你无法舍弃右面的选择，为什么还要坚持全额付款买房？"李建学说出了张鹏飞心底的困惑。

"双方家长各出50万元房款，意味着他们将自己的养老金缩减不少，而接下来的婚礼筹备金、婚房的装修、家具费用，最少也要20万元。"李建学说。

张鹏飞盘算着：估计还是老人们出，这于心何忍？

"如果结婚后手中没有一点积蓄，万一有了小孩怎么办？为了快点攒起钱，只能牺牲生活质量，守着这么贵的房子节衣缩食，有必要吗?"一串串的问题让张鹏飞哑口无言--这样说来自己岂不是变成了捧着金饭碗要饭的傻瓜？

李建学认为，对于张鹏飞的情况来说，三大因素促成了他适合当"房奴"：

"第一，你有必要留一部分钱以备前面所列的需求；第二，对于热衷于股票投资的你来说，手中有钱可在适当时机进场投资，赚取高收益；第三，收入稳定且处于上升通道的事业为每月还贷提供了有力保障。"

提高资金利用率

很多的购房者也想多留些钱以备不时之需，可每次用贷款计算器算过之后，又打起了退堂鼓。

以张鹏飞所购的150万房产计算，公积金贷款的最高额104万元，期限为30年，贷款后共付款为246万元，比全额贷款多付了将近100万元。

全额付款相当于节省了100万元，这实打实的数字让不少购房者都觉得值。可是李建学告诉张鹏飞，真正把房产当成投资的人不是这个算法。

以购入房产的第10年计算，假设原价150万元的房产涨至300万元。若全额付款，此时支出为150万元；但以30年公积金等额本息贷款计算，共支出113.2万元（150万元-104万元+5600×12×10）。

从投资的角度来算，前者投入150万元，收益为150万元（300万元-150万元），后者投入113.2万元，收益为186.8万元。哪种投资效益高立见分晓。

李建学说，此种计算的前提是对房地产业长期升值的趋势预测。"房价随着工资的涨跌同向运行。城镇居民工资水平的提高和中国城市化进程的发展，使得核心城市房价上升的长期趋势无法扭转。"

CPI缓解未来还款压力

李建学说，在之前的计算中，还忽略了一项很重要的参考因素，那就是时间成本。"30年前有1万元钱叫万元户，满大街没几个人能担得起这样的称号；可到了现在，百万千万的富翁成堆论。可见通货膨胀的力量有多强大。"

李建学告诉张鹏飞，CPI在未来体现在生活中的两个方面，"一个是你的工资越来越高了，当然，这不排除升迁加薪，但也有很大程度来源于CPI的刺激；二是现金购买力下降。100元钱到几十年后也许只够买个烧饼。这两点都为今后的按揭还款缓冲了压力，在十年后，每月6000多元的还款额也许还不到你一个人薪水的十分之一，也就顶得上几顿饭钱。"

分期贷款30年的还款总额虽比全额付款要多付100多万元，倘若平均通胀率高于当期的贷款利率，则实际购买能力将低于全额付款支付方式。

从另一角度讲，如果今天贷款人能够找到一种平均收益超过4.86%的理财产品进行长期投资，就相当于拿银行的钱为自己做投资，赚取收益差额。而且从二三十年的长期跨度来看，5%的平均收益率并非像想象中那么难以达到，比如股票型基金，如果经济大环境保持向好趋势，完全可以反映到股价的长期走势中。

延伸探讨

适合的房贷才是最好的

李建学说，尽管很多年轻人适合前面低首付、期限长的房贷方式，但仍有些人并不适用。例如，中老年购房者，面临收入下降的处境，不宜为退休生活增加负担，适宜选择高首付的等额本金还款方式。

至于那些保守和缺乏其他投资途径的购房者，这些人有钱就放在银行，所收获的低存款利率显然抵不上贷款利率，还不如早早还清贷款落个心里踏实。

总之，购房人要根据自身情况，选择最适合自己的购房策略。争取达到买房理财两手抓、两手都要硬的最高境界。