楼市返租销售重新抬头 专家:避开“雷区”慎投资

最近，宁夏首家全球化产权式青春大厦举行了隆重的裙楼封顶仪式。其在宣传中称“青春大厦以每套客房为单位，为社会中小投资者提供了一个理想的平台，从而让普通投资者实现拥有自己酒店的梦想”。如今，在银川市的各大街道显眼处，该项目“低门槛、高回报，每年可获纯利10％”的广告随处可见。记者了解到，这种类似的“返租销售”销售模式在全国许多城市都存在。“返租销售”果真像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？

　　“返租销售”重新抬头

　　记者在采访中发现，在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年8％”。上海某酒店式公寓的开发商则承诺，在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后，净回报返还业主10年期6．5％。开发商为了取信客户，还请了专门的担保公司做担保。所有这些“返租销售”都有一个共同的特点，就是在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同，使得普通市民进入楼市投资的门槛大大降低。

　　据专家介绍，“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

　　“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多“烂尾楼”，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。

　　近年来，在楼市产品同质化现象严重、竞争激烈的情况下，许多房地产开发商又开始在“回报率”、“返租年限”方面大做文章，以求能在最短时间内销售出产品，加速资金滚动。如此一来，“返租销售”才在内地市场重新抬头。

　　售楼噱头暗藏风险

　　“返租销售”真的像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？

　　记者了解到，“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　此外，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得40年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。

　　更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。

　　位于重庆市渝中区两路口的中华广场是由重庆科华（集团）公司开发建设的商业地产。2003年7月，数十位投资者先后购买该广场产权式商铺，并立即与重庆新一佳百货公司（简称重庆新一佳）签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8%。然而，投资者们发现，开发商在销售商铺时，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。

　　今年7月25日，按照租赁合同规定，投资者就该领取第3年度的首笔租金了，但重庆新一佳却以众多业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，可开发商董事长却神秘失踪，原开发企业办公地点也空无一人。投资者今后8年的租金回报至今尚无着落。

　　避开“雷区”把三关

　　重庆大学建设管理与房地产学院有关专家在接受记者采访时表示，尽管“返租销售”售楼模式存在一定风险，但它的出现也体现了市场需求，只要避开“雷区”依然“有金可掘”。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏表示，投资者应该关注以下三个方面。

　　首先，开发商实力很重要。如果是有实力的开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。如果该开发商旗下开办了自己的中介行，那就说明该开发商在二手市场方面也有一定的业务能力，将来可以提供较充足的客源，买家的租金回报就有一定的保证。其次，大的经营环境决定小商铺利益。要观察这个商铺所在的商圈是否有红火的可能，商机与周边人口密度大小、群众消费水平高低、经营行业在当地甚至全国影响范围的大小、交通是否便利都有很大关系，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多。第三，谁来经营很重要。如果是引入知名品牌经营风险则相应会小一些。对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行，如果能由经营公司共同担保，会更有把握些。

　　新华社记者 徐旭忠 刘晓莉