出售不满五年的经济适用房买卖合同是否有效

　　李某于2009年11月就盱眙县城某小区五楼一套八十平方米与政府订立经济适用房买卖合同，合同约定房屋价格为每平方米1500元。同年12月19 日，李某与张某订立房屋买卖合同，将上述房屋以每平方米2100元的价格出售，在收取张某148000元购房款(双方约定待办理房屋所有权变更登记手续后再支付余款20000元)后李某将房屋钥匙交付给张某，张某随后花30000余元将房屋装修并入住。2011年4月，李某在取得出售房屋所有权证及国有土地使用证后，遂通知张某要求解除房屋买卖合同，双方此后多次发生纠纷，2014年6月，李某将张某诉至本院，要求确认与张某之间的买卖合同无效。

　　本案在审理过程中，形成两种不同意见：

　　一种意见认为，本案所涉房屋买卖合同有效。而且结合本案，李某以高出政府指导价每平米500元的价格将房屋出售给张某，其本身就违反了相关政府规定，现在房屋大幅升值后，为获得更大利益，又来要求确认房屋买卖合同无效，属于明显的不诚信行为，如果支付其诉讼请求，确认合同无效无疑是助长不诚信之风。故于法于理均应当认定合同有效，驳回原告诉讼请求。

　　一种意见认为，经济适用房五年内禁止交易虽然是规定于部门规章及地方性法规之中，但经济适用房毕竟不同于一般的商品房，经济适用房具有保障性质，保障了城市低收入家庭的住房供应。

　　笔者同意第二种意见，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如上所述，经济适用住房具有较强的社会保障性质，限制一定期限内的社会流通有利于保障城市低收入人群的住房权益，通过司法确认经济适用房买卖无效，符合社会公共利益的需要。同时对于以政府福利换取个人利益的经济适用房购买人，加重其对于合同无效后的损失赔偿责任，促使其无法从不诚信行为中获取高额利益，衡平双方利益。