开发商一房两卖是欺诈还是违约？

　　签订了商品房买卖房合同，购房者先后交足了近38万元房款，可事隔1年后才得知，房子被开发商“一女二嫁”，卖给别人了。购房者依照我国《消费者权益保护法》，以开发商合同欺诈为由，请求“退一赔一”，但没得到支持，而以《合同法》索赔，却获得了双倍赔偿。该判例对广大购房者无疑有着较强的启示和借鉴意义。

　　购房投资 依约全额付款

　　王某(化名)是江苏省徐州市睢宁县一家乡镇医院的普通医生，2006年11月12日，他到南京市浦口区的一位亲戚家串门。午饭后闲来无事，王某和亲戚散步时逛进了一家售楼部，本不想在南京买房的王某，禁不住售楼小姐的一番游说，决定投资购买。

　　经挑选，王某看中了1套194平米的大房子，每平方米售价1950元。王某预付了5000元定金，10天后又到售楼部交了28.5万元，并和开发商签订购房合同，双方约定：房款共计37.83万元，开发商于2006年11月30日交房;王某在同年12月10日前交清尾款;履行合同发生纠纷，请南京市仲裁委员会裁决。

　　同年11月30日，王某兴冲冲地去拿新房钥匙，开发商却说工程还有些收尾工作没做完，再等一段时间。虽然没有按时拿到房子，但王某还是履行了自己的承诺，在12月9日结清了购房款。

　　逾期交房 一年后方知被骗

　　此后，王某天天盼着开发商交房，由睢宁县距南京有几百公里，他只能通过电话催促。售楼小姐每次都说“快了”，叫他再等等，可一连几个月过去也没有结果。2007年5月，王某再也坐不住了，专门向单位请假赶到售楼处，找到了负责销售的顾经理。

　　按顾经理的解释，这套房子是别人买后又退的，退房前，其鉴证信息已上网公布过。按照老政策，购买人退房，开发商可以直接再销售，但到了2007年，南京市出台了新政策，退房不能直接销售，需通过摇号再销售。目前，公司领导正在做房产管理局等有关方面的工作，设法按照原来老政策将房子卖给他。

　　王某无奈，只得回家继续等待。隔三岔五，他都会给顾经理打电话询问房子的进展情况。顾经理每次都表示，一定做通房产局方面的工作，保证让他拿到房子。

　　1年快要过去了，房子迟迟没有着落。王某越来越不放心，在2007年的11月又专程跑到南京去看房，竟发现他已买下的房子正在装修。

　　王某质问装修师傅，并要求他们停止施工。不久，房主赶到现场并亮出了房产证，说这是他刚刚购买的二手房。王某一下子懵住了，马上带着自己的购房合同到房产局查询。：

　　结果令王某大吃一惊，原来，早在2006年5月16日开发商就将这套房子卖给了 费 女士， 费女士于2007年1月26日就领到了房产证。2007年7月，该房又被费女士作价70万元出售。现在装修的房主就是从费女士手中买来的二手房。

　　得知道真相后，王某十分愤怒，马上找到开发商问个究竟。然而，顾经理仍称公司领导即将做有关方面的工作，交房问题不久便能解决。王某当场戳穿了他的谎话，顾经理故作惊讶地找公司领导了解情况，然后一脸无辜地说，事前不知道房子已经卖给了他人，可能是售楼小姐擅自所为。

　　王某反驳道：“你是主管销售的负责人，怎么可能不知道?如果没有你们的协助， 费女士怎么可能办到房产证?”几天后，王某再次上门理论时，竟然找不到顾经理了，工作人员说他已经离职。王某转而向开发商负责人讨说法。负责人提出，像王某原购买的大户型房屋全部售完了，只有中户型的，面积131平方米，如果愿意可以调换一套住宅给他。在对方的一再劝说下，王某同意调换，但当他要求退还短少的60多平方米的购房款时，开发商却不肯退，坚持房屋的总价不变。

　　“这不是明摆着欺负人吗?”王某无法接受。而开发商认为，此时房子已涨价，即使这套131平方米的房子，目前的售价也要卖到50余万元。调换给王某，已让他赚了10多万元。

　　双方为此发生了激烈争执，闹得不欢而散。

　　一房两卖 欺诈还是违约

　　王某认为开发商行为构成欺诈。2008年3月4日，他根据购房合同的约定，向南京市仲裁委申请仲裁，要求依法解除商品房买卖合同,开发商退还他已经支付的购房款37.83万元及利息5943元，赔偿经济损失1648元，并承担37.83万元的赔偿责任。

　　2008年5月27日，南京市仲裁委开庭审理。王某提出，我国《消费者权益保护法》(下称《消法》)第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”开发商在已经将房子卖给别人的情况下，又把同一套房子卖给他，明显是欺诈，应该承担双倍赔偿责任。

　　而开发商辩称，王某所购的房屋是费女士原来准备退的，后来她反悔又不退了，才造成“一房二卖”的情况。这一切，王某当初在购房时，售楼小姐已经向他说明，并没有欺诈的成分。

　　王某坚称自己完全不知情，如果知道房子已经卖给别人，他绝对不会购买。

　　开发商进而辩称，王某身居徐州睢宁县，在当地有现成的住所，他在南京购房根本不是为了居住，而是专门用于投资，不符合消费者的身份。《消法》第2条明确规定：“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”再说，生活消费需要是指一个社会的普通个体的基本衣食住行的生活需要，所言的“消费”大多指一些小额的生活用品，而住房作为大宗商品，不属于《消法》意义上的生活消费需要。因此，王某依照《消法》提出“退一赔一”，没有法律依据。

　　王某承认当初是听了售楼小姐的劝说，作为投资购买房屋，但他认为自己花钱买房就是消费行为，符合消费者身份，有权提出双倍赔偿。

　　对此，仲裁委认为，我国《消法》中没有保护住房消费者权益的明确规定，对于商品房销售中的欺诈行为是否适用《消法》“退一赔一”的规定，实践中一直有争议。王某承认当初买房是一种投资行为，很难依照《消法》的规定获得双倍赔偿。

　　见此，王某又提出，我国《合同法》第122条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第8条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”第9条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此案中，开发商与他签订商品房买卖合同时，隐瞒了已将房子卖给了费女士这一事实，导致他无法取得房屋，因此申请要求开发商退回房款，并承担已付房款的一倍赔偿责任。

　　开发商认为，最高人民法院颁布的《解释》规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。目前建筑材料上涨，房地产企业负担重，生存艰难，因此请求裁决适当承担一小部分赔偿责任。