二手房买卖须“慎”字当头尽量避免纠纷

二手房买卖须“慎”字当头尽量避免纠纷
1 2005年底，考虑到孩子上初中择校，乐先生决定将居住的金鸡山路25号某处的房改房卖掉，腾出钱在西湖附近买新房，并到21世纪房产做了出售登记，自报底价24万元。
2006年1月10日，乐先生接到福州国房网（时名为兆亿房产代理有限公司）贾小姐的电话，称有一客户要买房，让他带上房产证和土地证立即到公司。虽纳闷对方怎知自己要卖房，乐先生也没多想，便带上“两证”去赴约。
当晚，乐先生在中介公司见到了买主许先生。贾小姐说许先生出生在农村，福大毕业后在一外贸公司上班。之后，趁许先生出去给家人打电话商量房价之机，贾小姐又说，站在“公正”立场，乐先生房子的地理位置和楼层都不算好，建议他将房价降到20万以下。经讨价还价，双方敲定成交价22.2万元。
房价谈妥后，中介方和许先生要求立即签合同。乐先生本有些犹豫，但经不住游说，同意当晚就签订《房产买卖经纪合同》。由于乐先生的房子尚处于抵押状态，中介方和许先生要求先解押，并在《补充条款》中约定：甲方（乐先生）于2006年3月1日前向银行申请办理提前还贷。待银行允许还贷后两个工作日内，甲方自行出资办理银行还贷手续；待抵押注销手续办理完毕后，五个工作日内开始办理乙方购买上述房产的按揭贷款手续。双方同意上述房产的交房时间为2006年9月1日之前。
按约定，乐先生把“两证”交给中介公司作抵押，许先生支付中介公司两万元押金。
2 第二天，乐先生到银行解押，工作人员告知可直接办理转按揭。他马上打电话给贾小姐，让她催促许先生尽快办手续。由于许先生首付款不够、找人借钱等原因，迟迟不能办手续。直至当年5月，这桩房屋买卖手续的办理没有任何实质性进展。
去年5月26日，乐先生上班时接到一匿名电话，说“许先生其实是国房网的员工，要小心”。震惊之余，他通知中介方房子不卖了，要求终止合同，并在电话中询问许先生是否在国房网上班，对方说没有。此后两个多月，乐先生多次找到中介公司，要求退还“两证”，均遭到拒绝，国房网方面也一再否认许先生是该公司员工。
2006年8月，国房网以许先生的名义向晋安区法院起诉，要求乐先生赔偿2万元违约金。他们认为，乐先生不卖房，最根本的原因在于自《房产买卖经纪合同》签订至乐先生提出终止合同，房价上涨了约30％。
2006年底，法院认定由于乐先生不能拿出有力证据证明“原告（许先生）与中介方恶意串通，压低房价，隐瞒交易程序，诱导被告（乐先生）签订合同”，判定乐先生支付原告违约金2万元。乐先生不服，提出上诉。今年3月19日，福州市中级人民法院维持原判决。
3 官司输了，乐先生并不服。他认为，福州国房网员工存在明显的欺诈，许先生在办理手续过程中提出的种种理由，实质上是故意拖延，一方面使其有充裕的时间，寻找下一个买家炒房；另一方面可让急于用钱的卖方迟迟拿不到房款，只好另想他法筹钱，待筹到钱后，便不想卖房，只好交违约金。
中介人员和许先生的行为有没有错？许先生是否在炒房？5月18日，记者采访了福州国房网总经理刘福泉。
刘福泉介绍说，由于房价上涨太快，某些中介公司的业务员经不住诱惑去炒房，这种可能性确实存在。但在福州，具有一定规模、正规的二手房经纪企业都不允许员工炒房。“若允许员工炒房，将引起市场混乱，公司的管理也会失控。我们公司是全省第一家通过ISO9001认证的二手房企业，规定更为严格，一旦发现员工炒房，就要开除。而且中介若要炒房，没有卖方的配合是做不到的，除了签订《房产买卖经纪合同》外，还要与卖方一起去公证。”
刘福泉承认，许先生是福州国房网的员工。“他之所以不亮明房产中介的身份，我估计是为了在谈价格时争取更多的利益。”他认为，在这起纠纷中，公司员工买房没有亮明身份，存在一定过错，但并不违法，因为没有任何法律规定，房产中介人员就不能买二手房。作为局外人，刘福泉认为纠纷的核心是房价涨了。
4 5月29日，记者采访了福州市房管局产权登记交易管理处。
该处负责人介绍说，由于近期福州房地产价格升幅明显，行情变化快，类似纠纷特别多。国家工商行政管理总局《经纪人管理办法》第十八条规定：经纪人不得对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；不得利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；不得采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益。建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》第二十一条规定：房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得利用工作之便，牟取其他不正当的利益；不得与一方当事人串通损害另一方当事人利益。“国房网及许先生的行为是否违背了上述规定，要看法院最终的认定，若法院认定其欺诈，可以吊销中介机构的营业执照或收回中介人员的资格证书。”
买卖二手房时，应如何尽量避免纠纷、保护自身权益？对此，该负责人提出了自己的看法：一是二手房买卖有其自身的特点，即变现较慢。即使交易成功，各项手续的办理、交接都需要时间，卖方不可能立即拿到钱，急于用钱的人要考虑留有充裕的手续办理时间；二是合同一经签订，买卖双方就要承担相应的法律责任，所以在合同签订前，要慎之又慎，切勿草率。“一旦反悔，就要承担违约责任”；三是由于近期房价波动厉害，建议在合同中增加补充条款，要求中介方负有善意提醒的责任，或要求最终成交价随行就市