如何规避二手房户口纠纷

　　如何规避二手房户口纠纷

　　在上海，曾发生过二手房成交后在户口问题产生麻烦的个案。中介人员说，购买二手房虽然过户很方便，但往往会遇到上家户口不能迁出的窘况，谁也不愿意自家的房子里装着陌生人的户口。

　　为了避免因户口问题而引发房产纠纷，有专家认为，买方一定要做好以下几个方面的工作：

　　一，要求卖方出示户口本并复印留存。通过审查卖方户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

　　二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常由该房屋所在地的派出所管理，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合，则房屋的户口即可能存在问题。

　　三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救很困难，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。

　　此外，在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

　　相关案例：

　　他看中了某中介公司的一套住房，与卖方及中介公司协商后签订了三方《房屋买卖合同》，约定"拟交易物业成交价格为41万元，按照相关法律法规规定买卖双方各自缴付税费"。半年后，李某在无意中发现该物业名下居然还有原房东的户口未迁出。于是，李某找到了原房东要求把户口迁出，原房东借口自己在外地上班没有时间办理户口事宜为由一直拖延，后来就干脆不接李先生的电话，与李先生玩起了捉迷藏游戏。

　　律师提醒：

　　本案纠纷产生的原因在于：

　　拟交易物业尚有未迁出户口，卖方未能按照所签订的《房屋买卖合同》中的补充条款约定履行"办理户口迁出手续"，又不愿退还所收取的购房定金。

　　由于户口关系到购房者家中学龄儿童上学等问题，因此拟交易物业是否还有未迁出户口对于买方李某来说显得十分重要。根据买卖双方在合同补充条款中的约定："卖方须保证拟交易物业中没有任何人的户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则双方终止买卖合同，同时卖方需返还买方所付购房定金1万元整。"当卖方不履行合同约定时，就出现了约定的解除合同条件，卖方应按照约定，将买方所付的购房定金全额返还。

　　在本案例中，买方李某能事先考虑到所购物业的户口迁移问题，把对户口迁移的要求明确列入合同中，并对可能出现问题的情况提出解决方案，使其在纠纷产生时有据可依，切实保障了自身利益，值得其他购房者借鉴。

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