新政出台掀二手房交易纠纷潮

新政出台掀二手房交易纠纷潮
010年6月10日1329每日商报金萍
“自从4月17日国家房产新政出台后，来咨询二手房解除合同事宜的人明显多了。”最近，不少从事房地产法律业务的律师都有类似的感叹。据了解，“新国十条”对贷款政策进行了前所未有的紧缩后，其中如二套房首付比例提至50%、三套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大，使得部分购房者措手不及，购房者预期的银行贷款额度在不能足额获得、自身又不能补足差额的情况下，出于购房成本等种种考虑，购房者往往以新政策变化为由，提出退房解除合同；还有部分的购房者，由于对未来的楼市不看好，也以此为理由要求退房，因此造成纠纷不断。
标的较小纠纷案件多以调解告终
法律支持：六和律师事务所律师刘成林
“新政出台后，二手房交易的纠纷的确很多，但绝大多数人都是来咨询的，顶多通过律师进行调解，目前我们还没经手进入诉讼程序的案件。”刘成林律师说，“虽然房产总值上百万，可是新政引发的大部分个人二手房交易纠纷基本只涉及10万元左右的定金款项，标的较小，如果诉至法院，光律师费、诉讼费等费用就要几万块，还耗费大量时间、精力，所以能够在诉前进行调解协商解决的就尽量采用调解的方式。”
同时，他也表示，在实际调解过程中，如果买方确实能举证因为银行停贷等原因导致无法继续履行购房合同的，可以解除合同，但定金是否能全款退回，要视各案件的实际情况而定；而如果买方只是纯粹以银行贷款利率提高为由要求解除合同，多数还是要求其继续履行合同。
案例
陈先生在今年3月通过中介买了一套二手房，由于这是陈先生的第二套住房，当时协议规定陈先生要支付四成首付款50多万元，并已付了10万元定金。房产新政出台后，要求二套房的首付比例至少提高到五成，利率也增加到1.1，这超出了陈先生的经济能力范围，于是提出解除合同，退还定金，但卖方不答应，还要求陈先生支付违约金。
最终经过律师调解，合同被解除，陈先生拿回了7万元定金。
律师观点：一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
二套房认定标准或为解决纠纷提供新途径
法律支持：上海市建纬律师事务所杭州分所律师王钦
对于这波二手房交易纠纷，王钦律师认为，此前新政对放贷的紧缩导致很多购房者无法继续履行合同，提出解除合同，而上周出台的二套房认定标准或许能为部分纠纷案件提供另一条解决的途径。
王律师认为，房产调控宏观新政虽然出台，但之前细则未出，尤其是贷款方面的政策细则迟迟不下，很多银行都在等待详细的操作细则，导致第二套、第三套、外地购房者的贷款都一度停滞，因此引发了不少二手房交易的纠纷。“最近出台的二套房认定标准至少确认了‘认房又认贷’的原则，各家银行业纷纷在制定相关细则，并根据细则逐步开始发放贷款，对很多因银行停办贷款而导致合同约定的支付方式无法实现引发的毁约纠纷，可以通过买方能获得贷款而继续履行合同，这不失为另一种解决方法。”
案例
王女士外地来杭工作不到一年，今年4月初，她看中一套价值近200万元的二手房，就于4月10日签订了购房协议，并支付了60万元首付款，剩下一百多万元要办商业贷款。谁知刚过了一个星期，国家房产新政出台了，其中“对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”一条掐断了王女士的后续资金来源，无法继续履行购房合同，所以王女士要求解除合同，并拿回首付款。
经过调解，最终王女士拿回了首付款，同时支付了2万元的补偿给卖家和中介公司。
律师观点：王女士与房东以及中介公司签订了协议，该协议已约定通过按揭贷款方式支付房款，却因房贷新政而无法继续履行，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人可以请求解除合同。
如果在二套房认定标准出台后，有银行对外地购房者能发放贷款，双方也可协商让王女士继续履行购房合同。