二手房买卖纠纷多 买卖双方签订合同一定要注意细节的约定

二手房买卖纠纷多 买卖双方签订合同一定要注意细节的约定
王妃
相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。浙江浙中律师事务所副主任徐正红日前专门总结了去年买卖二手房交易过程中，出现较多的典型纠纷，提醒买房人注意。
纠纷一：房价大涨出卖人拒绝过户
本组文章由记者王妃采写。
案例：去年5月，金华市区的张某与房主签订了购房合同，合同总价为68万元。由于是期房，房产证预计要到当年的11月份才能够领取，于是双方约定由张某先支付一半房款，房主则将该房屋交付给买方使用。待房产证办到张某名下后，双方办理产权过户手续，张某通过贷款支付余款。但是当房主领到房产证之时，房价大涨，房主以签订合同时没有房产证，买卖合同应属无效为由拒绝办理过户。
分析：在二手房交易中，类似期房的转让纠纷比较多，尤其是去年金华房价大涨时，有些卖房人感到出让价过低想反悔，并且以《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让为由，要求买方确认之前签订的买卖合同无效。
提醒：《城市房地产管理法》第38条的规定并不是效力性的强制规范，这里的“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。该房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益。所以，结合上述案例，双方之间的房屋买卖合同合法有效，现卖方已领取了产权证，卖方有义务配合买方办理产权证过户手续。
纠纷二：未约定按揭贷款办理期限
案例：去年4月，金华人俞某将其市中心的一套房子委托中介机构出售，买卖双方签订了房地产买卖协议，约定买方先支付一部分房款，剩余房款待办理按揭贷款后支付。后来，在办理按揭贷款手续时，由于买方的贷款材料不齐全，无法办理按揭贷款。6个月后，俞某找到买方要求其支付剩余房款，买方却坚持认为合同中已约定，剩余房款要办理按揭贷款后再行支付，现贷款还没办下来，所以支付剩余房款期限未到。
分析：这份合同暴露出来的纠纷在二手房交易中也非常典型。中介机构往往过于自信，只约定能够办理按揭贷款的情况，但对不能及时办理按揭贷款时，如何支付剩余房款在合同中则不作约定。这样就会导致出卖方的合同权利一时无法实现，尤其是对那些想通过出售旧房来改善住房的出卖人而言，往往会错过选购新房的机会，在房价大涨的房市里这种损失是显而易见的，可这种损失是一种间接损失，因此得不到法律支持，除非在买卖合同中有此相关约定。
提醒：出卖人对二手房交易中房款的支付期限一定要有约定，如果剩余房款要贷款后才支付的，也要对万一贷款办不了如何支付作个约定。此时中介机构在付款方面如果能承担担保责任的话，也一并要在合同中体现，否则让中介机构承担付款责任就没有法律依据。当然本案中，也不是买方办不出贷款就可以不予支付剩余房款，可以再给其一个合理期限，仍旧办不出贷款的，也应当支付剩余房款。
纠纷三：学区房的出卖人未迁出户口
案例：去年5月，金华人董某为了给儿子上一所好中学，在中介机构的帮助下，物色到一处属金华四中学区的房子。双方签了一份房地产买卖合同，对付款期限、房屋内水电设施及有线电视的交接、税负承担等问题作了约定。董某经友人提醒，买了学区房最好把全家人的户口抓紧迁进去，于是到公安机关办理户口迁移手续，此时才发现出卖人的户口一直未迁出，于是董某一家的户口暂时无法落户学区房。
分析：二手房交易中有很大一部分是为了小孩的读书问题。由于户籍管理的需要，一般一套住宅只能落户一户人家的户口，如果在出卖人未迁出户口的情况下，买受人是无法迁入户口的，这样买学区房的最终目的就落空了。
提醒：在二手房交易过程中，买受人一定要对合同目的以及合同履行中最担心的问题在合同中有具体约定。结合本案中的情况，户口的迁移问题就是买卖合同的最主要目的之一，就需要在合同中非常明确地作出约定，即出卖人的户口须在某个时限前必须迁出，否则买受人可以解除合同并要求赔偿损失。