二手房买卖交易常见合同解除纠纷及相关法律规定

　　二手房交易过程中，面对扶摇直上的房价，虽已收取定金甚至全部购房款，但利益驱使，售房人往往反悔毁约引起纠纷，近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。有的售房人发现房价涨幅迅猛，甚至已超过支付违约金的数额，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。

　　常见的卖房人解除合同的方式包括：

　　第一， 共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。

　　第二， 承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。

　　第三， 售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

　　第四， 第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。

　　第五， 售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。

　　第六， 所售房屋是央产权，政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等。

　　买房人应对策略：

　　第一， 签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;

　　第二， 不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。

　　第三， 在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。

　　法律规定：

　　上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　对于合同确实不能继续履行的，房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

　　一、双方协商确定的，从其约定;

　　二、双方不能协商确定的：

　　(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

　　(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

　　认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。