二手房交易毁约频发生 升值收益由守约方享有？

近期，因房价上涨，二手房市场交易中毁约事件频频发生。

市民张先生昨日向本报热线反映，他春节前谈好的一套二手房仅仅因为近期房价上升，业主就要毁约。面对双倍赔偿的违约金，张先生说自己才是得不偿失。

买房梦顿成泡影

张先生告诉记者，今年春节期间，他和女儿没有回老家过年，把全部假期用在了看房购房上，最后通过一家中介公司以5000元／平方米左右的价格，敲定了位于梅林关外某小区的一套100多平方米的房子。当时，他缴纳了2万元订金，拿到了卖方开具的收条。不过，卖方对张先生说，他身份证上的名字与房产证上的，有一字之差。他需要先回湖北老家重办身份证，然后才能与张先生到深圳的国土部门进行交易。为了显示诚意，卖方与张先生签署了45个工作日完成交易否则将双倍赔付张先生损失的协议书，并让张先生先期搬进了该套住房。

见此情景，张先生放下心来，一方面向中介公司和提供房源信息的某女士各支付了1.8万元的中介费，另一方面将房子装修一新，静待卖方更改身份证后进行过户。

然而，让张先生始料未及的是，深圳房价在春节后发力上扬。龙华片区的二手房价格也水涨船高。此时，已经办好身份证的卖方却不着急过户了，他通过中介向张先生提出加价五六万元。当张先生表示原来50多万元的购房款已经是穷尽一身积蓄时，卖方提出了愿意赔偿4万元以换取合约中止。

单方毁约屡见不鲜

张先生告诉记者，即使是获得4万元的违约赔偿金，自己仍是输家。如果当初自己购买了其他房子，可能早已过户了。而现在，以同样的价格短期内不可能再买到同等地段的房子了，白白耽误了时机。这对于像他这样月薪不过2000元的上班族来说，买房梦想又变得遥不可及。

记者随后采访了张先生联系的地产中介公司。该公司苏经理告诉记者，不只是张先生一个客户，近期随着房地产市场的再度升温，卖房毁约的案例占该公司交易量的10%左右。即使是他自己最近在东莞购买的一套二手房，也因为房价上涨遭到卖方毁约。一周前，梅林关丰泽湖小区的一位业主提出，要么加价要么毁约。

据深圳市国土局统计， 6月1日～7日全市房产成交均价再创今年新高，上周均价为16540.9元／平方米，环比上升28.1%，最高一天成交均价为18189元／平方米。此前，深圳5月份的新房均价已经是自2008年12月以来的最高位，达到12902元／平方米，创本年度新高。伴随深圳房价一周之内上涨3638.9元／平方米的走势，中原地产、世华地产、中联地产等一些大的中介公司，也普遍遇到类似的毁约情况。

已经入行十余年的宋经理告诉记者，逢房价大幅上涨和大幅下跌导致单方毁约的情况，在二手房市场交易中屡见不鲜。比如在2007年深圳房价飞速上涨期间，很多卖家要么加价出让，要么赔钱毁约；而在2008年下半年，房价一路走低，很多买家担心资产缩水，宁可赔上订金甚至首期款也要退房。

毁约的理由形形色色，包括：有的卖方加价不成后采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效。如让房屋其他共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的卖方则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同。有的卖方则直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

升值收益可由守约方享有？

楼市与股市一样有涨有跌。难道没有措施制止单方毁约情况的发生？

张先生告诉记者，他曾向同事们讨主意，不想其中一位同事刚刚因卖房毁约被买家告上法庭。因拒绝原价出让位于红岭路的一套住房，张先生的同事被福田区人民法院裁决赔偿买家4万元违约金。

宋经理告诉记者，"当一套房子在一个月内从100万飙升到130万，而双倍订金不过是四五万元。那么多数人会放弃诚信选择金钱。因此在购房协议中加重违约金的赔偿额度，是目前唯一有助于保证合同如约履行的措施。不过，违约金通常为订金的两倍。多下订金也会增加买方风险。"

采访中记者了解到，面对卖房人为追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约引发诉讼，我国其他城市也在探索制裁措施。2008年，北京市朝阳法院在两起判决中，裁定卖房人须赔偿高达四五十万元的房屋差价损失。

以其中一起诉讼为例，房主在发现楼市价格飞涨后以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，主张房屋买卖合同无效。法院判决：双方房屋买卖合同可以解除，但房主不但要双倍返还买方购房定金，还要赔偿高达50余万元的房屋差价损失。

法院之所以支持差价损失的赔偿，依据是《合同法》第113条规定，"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。"法官认为，让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。这对市场公平交易是一个引导行为，即民事交易不能违背诚实信用原则。房子升值带来的利益应该由守约方、诚信方来享有。"守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。而守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。"