常见纠纷详解 法官警示二手房买卖雷区

　　楼市调控前，房价飞涨带来成交量和成交价格的迅速升温，由此引发的诉讼也呈现“井喷”现象。昨天，海淀法院发出二手房买卖警示，就案件中常见的几类典型纠纷，提醒房屋买卖双方应避免的“雷区”。

　　雷区一

　　为逃税约定虚假价格

　　王先生打算购买张女士位于海淀区的一套售价300万元的房子，约定由王先生支付该房全部税款。为了避税，双方协商在网签合同时将房价报低为120万元。不料由于房价上涨，张女士突然反悔，并要求按购房款全额纳税，否则解约。急于买房的王先生为此比原计划多交了17万元税款，他一怒之下将王女士起诉到法院，但还是输了官司。

　　法官排雷：王先生与张女士希望通过低报房屋实际成交价格而逃避税款，属于恶意串通损害国家利益，因此该约定无效，即使张女士事后反悔，王先生也只能自行负担多交的税款。

　　雷区二

　　夫妻卖房仅一方签字

　　宋先生与陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生购买两人的房子时，宋先生也在场，但却未在买卖合同上签字。此后也是因为房价上涨，宋先生起诉到法院要求确认合同无效，理由是房屋买卖合同未经自己书面同意。最后是中介职员戳穿了他的谎言。

　　法官排雷：本案中阮先生很幸运地找到了中介职员的有效的证言，可以证实宋先生对妻子卖房一事知情并同意。但如果没这么幸运，可能就得因为卖房人恶意违约承担损失。因此，如果所购的房屋属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房，即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖房的委托书。

　　雷区三

　　中介合同“霸王”条款

　　林小姐为买房与一中介公司签订居间合同，约定中介提供房屋出售信息，对房屋进行实地查验，撮合房屋买卖合同签订等。为此林小姐支付房屋购买价格的2.5%作为中介费。但此后中介又单独收取服务费和过户服务费各2000元。后林小姐与房主解除了房屋买卖合同，但中介却拒绝退还中介费。

　　法官排雷：作为购房人，在签订居间合同时最好将买房前后的服务一并列入合同内容中，并统一支付中介服务费。避免一旦房屋买卖合同无法履行，中介仅退还少量的过户费，不退之前的高额服务费。

　　雷区四

　　特殊要求无书面承诺

　　徐女士通过中介买房，口头约定一定要能迁户口，但签了合同后才得知购买的房屋因没有在公安局户籍科备案，无法迁入户口，她与卖主解除了合同，但错过了购房时机，还多支出一笔中介费。

　　法官排雷：购买二手房时，买房人如果对房屋有一些特殊要求，一定要在书面合同中体现出来，否则一旦目的落空，产生纠纷，事后将很难取证。