冷小明诉通城县房地产开发总公司房屋买卖纠纷因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案

原告：冷小明，女，２５岁，通城县隽水镇居民。
被告：通城县房地产开发总公司。

原、被告双方争议的标的物，为位于通城县隽水镇民主路１７０号的面积为３９．８平方米的住房。该房屋产权属通城县国有资产管理局所有，原由县城乡建设环保局的下属单位房地产管理所管理。后通城县房地产开发总公司（即本案被告，下称房产总公司）成立，该房于１９９３年 ２月转交房产总公司管理。该房长期由李德林租住，并每年办理一次租赁手续，１９９３年的房屋租金１２０元，李德林一次性交给了房管所。房产总公司为了便于房屋的管理和收集资金用于房地产开发，于１９９３年４月１日决定拍卖由本公司管理包括民主路１７０号在内的２０处房屋 。后县政府明确通知房产总公司，按县政府隽政发（１９９２）３号关于《隽水城区部分道路规划内要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，包括民主路１７０号在内的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，不能出卖。房产总公司在４月７日拍卖房屋时对民主路１７０号房屋没有予以拍卖。４月８日 ，原、被告明知民主路１７０号房是规划内要拆迁房屋，但各自为了自己的利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖民主路１７０号房屋协议。协议上未写明该房屋的面积、结构、交付房产期限，房屋产权人国有资产管理局没有盖章。同时，房产总公司为了在房屋拆迁时不负责任，要 原告写出“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房产总公司扯皮”的保证书。原告当即向被告交付购房款３８００元，并于当月２４日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续，领取了房屋所有权证。当原告准备搬迁时，从７０年代起就租住此房的李德林向被告申请优先 购买权，并向被告交付了现金。但因原告不愿将有关买房手续退回被告，引起纠纷。７月７日，属于城建规划内的１７０号房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，该房已成危房。李德林不得不被迫中止租赁而迁出该房。１０月２５日，原告诉至通城县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效 ，并要求被告赔偿因未交房而造成的全部经济损失。

【审判】

通城县人民法院经审理认为：原、被告讼争的民主路１７０号房屋属于县国有资产管理局所有，房产总公司系该房屋的管理者，而不是房屋的所有权人，因而房产总公司没有处分权。房产总公司擅自处分１７０号房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属于侵权行为。且原、被告所 订立的房屋买卖合同既未注明买卖房屋的面积、结构、交付房屋期限，又未经过房屋产权人验证盖章，其房屋买卖关系无效。同时，原、被告明知按通城县政府有关文件规定，１７０号房屋属于拆迁房屋，但出于各自的利益，恶意串通，以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的，将列入城建规 划内即将拆除的房屋进行买卖。为逃避责任，被告要求原告按自己的意愿出具保证书。这种置国家利益于不顾，恶意串通的行为，不受法律保护，其房屋买卖关系无效。通城县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，第二款，第六十一条、第七十 二条、第七十三条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项之规定，判决如下： 一、原告冷小明与被告房地产开发总公司１９９３年４月８日关于民主路１７０号房屋的买卖关系无效。 二、被告房地产开发总公司返还原告冷小明购房款３４００元。

宣判后，冷小明不服，以一审判决认定事实有出入，适用法律不当为理由，向咸宁地区中级人民法院提出上诉。被上诉人（原审被告）以原理由进行答辩：本公司承认房屋买卖关系有效，本公司未违约，原告无理上诉，请求法院依法予以驳回。 咸宁地区中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，于１９９４年４月５日判决： 驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、二审人民法院对这起房屋买卖纠纷案的判决是正确的。首先，本案中的被告对隽水镇民主路１７０号房屋只有管理权没有处分权，其出卖该房屋时也未得到房屋所有权人的授权，事后也未得到房屋所有权人的追认，其处分房屋的行为当然无效。其次，在房屋买卖过程中，原、被告 明知该房屋是属于城建规划内要拆除的房屋，但各自为了自己的利益（对于原告而言，取得拆迁房屋的产权，目的是为了在拆迁时向国家提出过高的要求，其损害国家利益的目的是显而易见的。对于被告而言，趁拆迁之机将房屋卖出，以非产权所有人的名义非法获利，从而损害产权人的利 益的目的也是显而易见的），仍进行买卖，此种行为属于《民法通则》第五十八条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”无效的民事行为，法律不予保护。再次，即使是该房屋可以出卖，因该房已存在有租赁关系，并仍在租赁期限内，作为该房的租赁人李德林在同等条件 下对该房享有优先购买权，被告出卖房屋应先通知李德林，而不能背着租赁人另行买卖。即使买卖关系已成立，优先购买权人依法主张权利的，也应宣布买卖关系无效，保护优先购买权。因此，本案房屋买卖虽然已办理了房屋产权过户手续，但无论从上述那一点看，其买卖行为都是无效的 ，该房屋买卖关系不受法律保护。