二手房买卖纠纷中赔偿数额如何“标价”

二手房买卖发生纠纷时，如何确定赔偿数额一直是上下家比较关心的问题。从目前的情况看，二手房买卖纠纷涉及赔偿责任主要有两种情形，对赔偿数额“标价”主要有三种方法。

涉及赔偿责任的两种情况是：（1）上下家一方或双方违约。上家的违约行为一般有延期交房、隐瞒质量瑕疵、迟延迁移屋内户口及拖欠交房前的水电煤气费等；下家违约一般有逾期付款，反悔不买房等。（2）合同无效。合同无效的原因可能是，合同主体不合格，如单方出售共有房屋，一方存在严重欺诈行为等。

“标价”赔偿数额的三种方法是：（1）以合同约定的违约金计算方法确定赔偿数额。如合同约定，一方违约需承担房屋总价百分之几的违约金。该方法简单易行，而且可避免上下家举证的困难。（2）按实际发生的损失确定赔偿数额，即赔偿数额相当于因违约或合同无效给任何一方造成的实际损失。以这种方法计算赔偿数额，上下家任何一方都必须提供相关证据来证明自己的实际损失。（3）根据有关法规提供的参考方法确定赔偿数额。

在司法实践中，选择何种方法遵循的原则是：“有约定，从约定；无约定，从法定”，即有合同约定时，适用合同的约定；合同没有就赔偿数额如何计算约定时，则采用实际损失的计算方法；如果前面两种方法均无法采用时，才会考虑第三种计算方法。