二手房交易搞真假合同逃税

27岁的陈先生有套房子位于北京市海淀区一住宅小区，建面132平方米，买进价为6100元/㎡，因每月4000多元的还贷压力，陈先生打算卖房。

“现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。

陈先生怕加上营业税后把买家吓跑，但又不想亏本出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形。

真假两份合同

陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

因陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格包含了以下几项：房子总价80.52万元、房子装修5万元、银行按揭利息2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

此外，如果以原价6100元/㎡出手，需要额外缴营业税40260元。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。

尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总价就降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元/㎡。这个价格，分文不赚，还搭上装修的人工，陈说。

“我们可以把交易价格做低。”陈先生委托的中介称，中介公司可和买卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介按照市价签订，专为避税。

如以这套房子原价6100元/㎡签假合同，房产中介可少交7735元营业税“（7272元－6100元)×132×5%”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5%”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。

据了解，在北京顺驰、中大恒基、我爱我家等中介了解到，这种避税方式很普遍。
打擦边球

今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15%，客户委托量下降20%，成交量总体下降30%。二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。

但这并不是中介公司违法的理由。一房地产专家表示，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

“房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。

据了解，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并无准确尺度。

风险暗藏

对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低，未来缴纳20%的个税会更多。

以陈先生的这套房子为例。买家如下次出手，税务部门认定的价格是6100元/㎡，而不是实际交易的7735元/㎡。如按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“（7272元－6100元）×132×20%”。