二手房买卖不诚信典型案例(宝山法院)

　夫妻对簿公堂，意欲毁约

　　2003年6月9日，陶先生将其与妻子陆女士共同动迁安置的本市罗南新村某室房屋以305000元的价格出售给黄女士。合同约定黄女士第一次支付27万元后，就取得房屋产权，待陶先生办理好房产证后，将房屋过户到黄女士名下。合同签订后，黄女士即支付了27万元房款。

　　然而陶先生的妻子陆女士认为，陶先生与黄女士擅自订立《购房合同》并支付、收取房款的行为，严重损害了其对安置房屋依法享有的共有权。二人的行为亦违反了《上海市房地产转让办法》的规定，损害了房地产市场的正常秩序。故将其丈夫陶先生和黄女士告上法庭，要求判令两人签订的《购房合同》无效，陶先生返还黄女士购房款27万元。

　　法院认为，陶先生与黄女士签订的《购房合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签字成立。虽然购房合同上无陆女士的签名，但因陆女士与陶先生是夫妻关系，双方共同生活，彼此间又无矛盾和分歧，法院不能仅凭陆女士没有在《购房合同》上签名，即认为其对该转让事实不知情并不同意，因此其诉讼请求不予支持。

　　"阴阳合同"虚构房屋交易价格

　　

　　虞先生于2003年11月7日，委托某房屋置换公司购买位于宝山区聚丰园路某套房屋。合同签订后，虞先生支付了中介费并交给置换公司42万元房款，由置换公司操办买房事宜。在2004年7月8日，置换公司将产权证及《商品房出售合同》交给虞先生，虞先生发现《房地产买卖合同》确定的房屋总价为284455元，故认为置换公司多收了房款135545元，故起诉要求置换公司返还135545元，并支付违约金。

　　经法庭审理查明，该房屋的所有人沈女士委托置换公司以42万元价格出售系争房屋，置换公司促成了虞先生和沈女士的交易，双方的交易价格为42万元。

　　法院认为，合同约定的转让价格284455元在虞先生和沈女士之间并未实际履行，这个价格不是双方真实的意思表示。在虞先生实际支付的42万元全部被沈女士收取的情形下，虞先生以合同成交价284455元要求置换公司返还剩余部分房款的请求，法院难以准许。

　　"跳单交易"，需赔偿违约金

　　

　　2003年7月，戴某夫妇为了购买本市华灵路某套房屋，由中介公司介绍，上门察看房屋情况，他们在《看房约定书》上承诺，自看房之日起六个月内，不得和出售方或第三方私下交易，否则就得按照转让总价的3.5％支付给中介公司违约金。戴某夫妇看房后的第二天，通过另一房屋中介公司与出售方签订了买卖合同，转让价款为44万元。先前的中介公司后来发现了此中的变故，立即与之交涉未果，只得向法院起诉。戴某夫妇在庭审中说，因房价过高，将房款交付给该公司不放心，所以才跳过该公司签订了买卖合同。法院认为，中介公司要求戴某夫妇在看房前签署看房约定书，可认为中介公司已为二手房转让设置了前提条件，戴某夫妇在该看房约定书落款处的签名，即视为承诺接受了这一约束，戴某夫妇应严格按约履行。戴某夫妇在约定的期限内通过第三方购买了看房约定书中指定的房屋，已构成违约，故判决他们应按约承担违约金15400元。

　　房价上涨，卖方反悔

　　2003年8月，严先生购买了岭南路的一套房屋。一年后，房价上涨，但是由于国家出台了一系列调控措施，严先生通过中介将房屋以66万元价格转让给兴女士母女，约定待可办理小产证后，严先生一周内办理过户及相关手续。几天后，兴女士母女依合同支付了房款等费用后，入住了该房。随着房价进一步攀升，2004年11月、12月，严先生两次发函给中介公司，表示之前与兴女士母女签订的房屋转让合同违反了期房限转的规定，应予废止。看到严先生有意反悔，迟迟不办产权证，兴女士母女遂向法院提起诉讼，要求严先生办理产权交付手续。然而在案件审理中，严先生又通知兴女士母女，表示为办理小产证所需，兴女士母女应将维修基金收据、预售合同、购房发票等材料提交严先生，否则视为自动解除合同，此后，严先生表示，由于兴女士母女不愿提供材料，致使合同无法进行，所以提出正式解除合同。在审理过程中，为保证兴女士母女的合法权益，通过我院释明，兴女士母女向我院提出房屋保全申请，我院也迅速对系争房屋采取了保全措施，以避免兴女士母女因严先生的不诚信行为遭受损失。

　　法院认为，因严先生转让给兴女士母女的房屋，目前开发商已取得房地产权证，所以转让行为不违反《城市房地产管理法》的相关规定。鉴于严先生曾在签订房屋买卖合同后，明确表示终止合同。因此，法院判决严先生应当继续履行合同义务，办出房屋房地产权证，将该房地产权利转移给兴女士母女。判决后，双方都表示服判，案件处理取得了圆满的效果。