二手房买卖中介纠纷案件浅析

二手房买卖中介纠纷案件浅析
近年来，我国二手房中介市场中暴露出许多问题，体现了我国房地产市场的不成熟与不规范，深刻地暴露法律法规在实践中存在的问题。本文通过对二手房买卖合同纠纷案件剖析，律师作为中介公司法律顾问从法律角度提出一些建议和对策。
案例一：买卖双方签订二手房买卖合同后，卖方违约案件
案情简介：
魏某与中介公司于2005年3月3日签定《独家居间合同书》后，中介公司于2005年4月4日寻到买方，并促成买卖双方签定了《买卖定金合同》及《房屋转让补充协议》，之后买方于2005年4月6日将房款24.8万元全部打入中介公司银行专户，其中15万元在与卖方协商后协助卖方归还银行贷款办理了撤销抵押手续，卖方也于同日将房屋钥匙交于买方。按照买卖双方签定的《房屋转让补充协议》中约定，卖方应于办理撤销按揭手续完毕之日起30日内将出售房产过户给买方，但卖方在办理了撤销银行按揭手续后一直拖延不予办理房屋过户手续，给买方造成了极大的风险压力，严重侵害了买方的合法权益。
法律分析：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第一款“利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请采取财产保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请”之规定，向人民法院提起诉前财产保全并提供了相应等值的担保，对本案争议房屋的产权进行了冻结，以防止卖方转移房屋产权。人民法院裁定依法冻结卖方办理房产的过户手续。在法院冻结该房屋过户手续之后，向人民法院提起诉讼，由法官组织双方当事人调解，向对方当事人讲明利害关系及相应的法律后果，对方迫于压力同意办理房屋过户手续并积极协助买方办理完毕。
办案启示：
在买卖双方签定了《房屋成交合同》之后，双方二手房买卖合同法律关系即告确立，双方都应本着诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。买方应当按照合同约定的期限及方式支付房款；卖方也应当依照合同的约定将房屋的所有权依法办理房屋所有权证变更登记转移予买方从而完成房屋买卖程序。因此，在买方按照合同约定全面履行了本方义务后，卖方拒绝出售房屋明显构成违约。一般此时卖方会提出种种理由，通常多为“情势变更”，即在合同签定后发生了合同签订时未曾预料的情势的重大变化，而这一变化又对合同的签定与否有直接的重大影响，从而造成履行合同的困难。“情势变更”原则在我国民法通则与合同法中还没有明确的体现，还只是停留在法理层面的分析，在买卖双方未能就合同的解除以及违约责任的承担达成一致的情况下，依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第85条之规定，当卖方提出的理由不能被法院认定为正当，并该协议能够履行的情况下，法院应维护交易的安全与稳定，一般会判决协议的继续履行，而卖方没有按照约定履行时，会判决卖方承担违约责任。在二手房买卖中，由于房屋属于不动产，其所有权必须经管理部门的登记而生效，所以在房屋买卖过程中，仅仅拿到钥匙入住房屋并不表示买方已取得了该房屋的所有权，必须办理房屋过户手续，才能合法取得房屋的所有权。
案例二：二手房买卖定金合同纠纷
案情简介：
2006年3月14日，张某与中介公司签定《居间合同》。合同签定后，中介公司为其寻到一套房源，张某于2006年3月17日与中介公司签定《买卖斡旋金协议》，支付斡旋金5000元要求中介公司代为成交价格的斡旋，卖方于当日在该《买卖斡旋金协议》上签字认可了买方的承购条件，该斡旋金依据合同约定：“本协议经卖方签字同意卖方承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金”。依据上述约定买方交付的斡旋金转为定金，确立了该套房屋买卖定金合同关系。随后，买方拒绝按照约定购买约定房屋，并要求中介公司退还定金。

2006年4月20日，买方向人民法院提起诉讼，以中介公司使用欺诈手段并提供显失公平的格式合同致使其未完成二手房交易为由，诉请法院判令中介公司返还定金。中介公司以“答辩人在为被答辩人提供居间服务及签定居间合同时并未使用欺诈手段”、“答辩人提供的合同符合法律规定，并非显失公平”为由请求法院驳回买方的诉讼请求。2006年6月28日，人民法院作出民事判决书，以“中介公司在向原告提供卖方情况时，未真实地向原告告知卖方价格，向原告收取斡旋金违反了诚实信用原则”，支持了原告的诉讼请求。
中介公司对一审判决不服并依法向上级人民法院提起上诉，以“中介公司与卖方签定的合同约定，玛雅可以代卖方收取买方支付的定金，一审判决对此事实认定错误”、“中介公司就买卖标的的房屋真实情况已向买方如实报告，更没有隐瞒卖方价格，仅仅依据买方承购条件与卖方出售条件尚有差距为基础收受斡旋金代买方与卖方价格斡旋，一审认定事实证据不足”、“买方对依法成立的合同不履行，构成违约，没有理由要求返还定金”为由要求二审法院撤销原审判决，驳回原告的诉讼请求。2006年11月7日，上级人民法院作出终审民事判决书，认定“上诉人中介公司与被上诉人张某签定的《居间合同》、《买卖斡旋金协议》均系当事人真实意思表示，不违反我国有关法律法规规定，应依法确认有效。依据双方签定的《买卖斡旋金协议》约定，卖方签字同意出售房屋时，上诉人中介公司的斡旋义务即完成；此时，被上诉人张某未按约定履行相关义务，已构成违约，在此情况下其要求中介公司返还斡旋金的主张不符合双方的约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张某认为中介公司在居间服务时未如实告之卖方真实情况，存在欺诈行为，但未提供相关证据证明，本院对此不予采信。二审人民法院判决撤销一审人民法院作出民事判决，驳回张某的诉讼请求。
法律分析：
定金是当事人依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的合同。在中介公司作为居间人的居间服务过程中，容易使买卖双方对定金合同的主体产生了错误认识。在中介公司的房屋中介居间服务中，定金合同的成立是买卖双方的协议，而中介公司只是为了通过定金合同的订立将当事人之间的房屋买卖关系确立下来，从而确保公司的居间工作成果。中介公司通过与卖方签定的《独家居间合同书》中之约定“合同有效期间，若买方出价承购的条件与本合同书相当或较有利于委托人时，委托人同意居间人无须再另行通知，即可全权代理收受定金。”这一约定确立了卖方在一定条件下对中介公司的授权，中介公司在此情况下是作为卖方的代理人代收定金款，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，虽然该定金是由中介公司收取，但定金合同的当事人只能是买卖双方，中介公司只是充当了卖方代理人的角色依法行使代理权，所以定金合同的权利义务也只能是由定金合同的当事人买卖双方承担，中介公司只要是严格按照委托人（卖方）的指示（即房屋出售的条件：包括成交价格、付款方式等等明确委托条件）处理委托事务，产生的民事权利义务以及责任均应由被代理人（卖方）承担，中介公司作为代理人不承担定金合同的责任。
为了确保买卖双方的交易安全和中介服务的特殊性，在中介公司提供居间服务过程中，买方是将定金交与了中介公司，卖方并没有直接收到定金，并且买方也只是看到定金交到了中介公司。在中介公司提供居间服务过程中，没有履行全面的告知义务，一旦产生纠纷，买卖双方通常都会对定金合同的主体产生错误认识。卖方常常以自己没有收到定金为由（根据我国《担保法》规定，定金合同以定金款的交付成立）主张定金合同的不成立；而买方则会认为定金是交给了中介公司，而没有交给卖方，认为定金合同的义务应当由中介公司承担，要求中介公司依法承担双倍返还定金的责任。因此在居间服务中，一定要向客户予以充分的说明，将定金合同的权利义务明确告知买卖双方。面对买方时，一定要告之其卖方对中介公司的授权，使其明确定金合同是其与卖方之间成立的，款项是在确保双方交易安全的前提下，由卖方授权中介公司代收；面对卖方时，在居间合同签定过程中，一定要提示其注意此处对中介公司的授权，充分告知中介公司在依其指示代其收受定金后其要受到买卖定金合同的约束。

办案启示：
中介公司应与房屋卖方签订代理协议，明确中介公司的代理权限，将原来双方签订的独家居间合同直接更名为独家代理协议，并将中介公司享有的代理销售房屋、代理收受定金等代理权细化，清楚界定中介公司与卖方的代理权利义务关系。
综上所述，房屋买卖合同的签定与履行是一系列完整、复杂的环环相扣的过程，所以风险便隐藏在每一环节当中，律师应该对交易过程实施全程监控，确保交易的安全与顺畅。