该案中租赁招标的效力应如何认定？

该案中租赁招标的效力应如何认定？
1985年10月,安徽省贵池市人民影剧院(下称影剧院)利用自有的闲置设备和场所开办了“上海风味餐馆”(以下简称餐馆),经贵池市工商行政管理局注册登记为集体企业,由叶兰芳承租经营。餐馆包括餐厅和旅馆两部分。其中旅馆为影剧院原有189.08平方米的演员宿舍楼;餐厅系叶兰芳自行投资将影剧院原门卫值班室、室外楼梯、场院及宣传橱窗等改、扩建而成,使用面积为47.13平方米。叶兰芳与影剧院签订的合同规定,叶投资修建的餐厅,租赁期满按原样修复归还给影剧院,或者经双方商定,影剧院适当补偿承租人餐厅的投资残值,维护餐厅原状;租赁期限至1990年10月15日期满。1990年5月23日,影剧院张贴“承包启示”,将“餐馆”对外租赁招标,招标截止时间为同年6月20日。陈旭明于6月20日以“全年自愿上交承包金21000元,原则上先预交全年承包金后开业”投标。影剧院于7月3日通知其中标,限定7月内交付第一年租金21000元,并言明该“餐厅”的实际情况,需另行准备资金认购原承租人投资的财产,待原合同期满时双方正式签订合同,陈旭明于7月10日预交租金21000元,由影剧院开具收据。但在认购原承租人叶兰劳经营期间所改建餐厅及其他财产问题上,双方意见不一。陈旭明提出,餐厅应由原承租人依照原合同规定,按原样修复,然后由其另行投资修建餐厅,其他财产亦应由原承租人在承租期满后带走;并提出待请人合理估价后,同意认购原承租人财产中的为其今后经营必须使用的部分。其间,陈旭明按影剧院要求修理了餐馆排水沟,并为经营餐厅做了订购用品的准备。10月3日,双方就原承租人修建的餐厅及财产再次进行协商,影剧院说明,经征询城建部门意见,原叶兰芳修建的餐厅应维持现状,拆除重建必须统一规划;并提出叶兰芳现已要求继续承租经营,在同等条件下,叶可以优先承租。陈旭明不同意接收叶兰芳的财产,双方商谈未果,未签订合同。10月20日,影剧院通知陈旭明,决定餐馆由叶兰芳继续承租,所收的预交租金2100元予以退还,并赔偿其实际损失。10月18日,影剧院与叶兰芳签订了继续承租合同,餐馆仍由叶兰芳经营。陈旭明对此不服,遂向贵池市人民法院提起诉讼,请求依法确认其承租经营权,停止叶兰芳的经营活动。
贵池市人民法院审理认为餐馆所有权属于影剧院与叶兰劳共有。影剧院招标前对共有财产归属未与叶兰芳商定结果,无权将餐馆租赁招标,故招标、中标的民事行为无效,过错在影剧院。据此判决
1.,影剧院将餐馆对外招标及陈旭明中标的民事行为无效,陈旭明要求承租经营餐馆的诉讼请求不予支持;
2.影剧院应返还所收陈旭明预交的租金21,000元;
3.影剧院应赔偿陈旭明预交租金的利息1,031.06元、修水沟等费用450元。
宣判后,陈旭明不服,仍持原诉理由及诉讼请求,向池州市中级人民法院提起上诉,并主张影剧院应赔偿其经济损失不少于10,000元。
池州市中级人民法院经审理认为餐馆系影剧院注册登记的下属集体企业,所有权依法应属影剧院,原承租人叶兰芳依据合同仅对餐馆享有租赁经营权。至于叶兰芳在经营期间改、扩建的餐厅部分,虽属叶兰芳投资,但并不能因此改变餐馆所有权及其企业的性质,更不能否定影剧院在行使所有权时进行租赁招标的合法性。原审法院认为餐馆系影剧院与叶兰芳共有,并以此认定招标、中标的民事行为无效,属确认不当。影剧院招标以及陈旭明中标的民事行为,符合民事法律行为成立的条件,具有法律约束力。影剧院在招标前,事先未征询城建部门意见,又未与原承租人叶兰芳处理好有关财产问题,就盲目通知陈旭明中标,接收其预付租金,并要求其做好修理排水沟等经营准备工作;事后,在未经上诉人同意的情况下,擅自解除招标、中标的约定,属违约行为,应承担民事责任。陈旭明尚未与影剧院订立租赁经营合同,尚未依法取得租赁经营权。鉴于城建部门只准许维持餐馆现状等实际情况,陈旭明主张赔偿经济损失,除原审已认定的修水沟等费用450元外,尚有3,500元系为经营餐馆订购用品损失,应予认定,其他损失证据不足,不予采纳。据此判决
1.维持原判第二项,即影剧院应返还陈旭明预交的租金21,000元;
2.撤销原判第一、三项;
3.影剧院赔偿陈旭明预交租金的利息损失(自交付之日至返还之日止);
4.影剧院赔偿陈旭明订购货物损失及修水沟等费用合计3,950元。
本案关键在于正确认定以下三个方面的效力问题①影剧院将餐馆对外进行招标的民事行为是否有效②陈旭明投标及影剧院定标的行为是否有效③陈旭明中标后是否依法取得了餐馆的租赁经营权
首先,根据工商企业登记和产权登记,餐馆的所有权属于影剧院。尽管原承租人叶兰芳为适应经营,对原租赁法律关系的标的物进行了投资改建,但不能因此改变原标的物所有权性质,即不能认为影剧院与叶兰芳对餐馆具有共有关系。依据影剧院与叶兰芳签订的原租赁合同规定,餐厅可按原样修复,或者由原租赁持餐厅原状。因此,影剧院作为餐馆的所有权人,在原租赁合同行将期满前,对外进行租赁招标,无论是权利能力还是行为能力,都不应受到限制,其招标的民事行为应属合法有效。
其次,就法律性质而言,影剧院“招标启示”是要约引诱,陈旭明投标是要约,影剧院通知中标,即定标,是对投标人的相对承诺。从本案来看,影剧院不仅定标,而且还接收了投标人预交的第一年租金。因此,陈旭明的投标和影剧院的定标依法均具有法律约束力,即无论是投标人还是定标人均负有必须与对方订立本合同(租赁合同)的义务。否则,不论哪一方不履行订约义务,法律上应令其承担缔约违约责任,赔偿对方因此所造成的经济损失,或者令其与对方订立本合同。
最后,影剧院通知陈旭明中标,接收其预交租金,但同时言明待原承租人合同期满时双方正式签订合同。也就是说,影剧院通知中标,只是承诺选定了合同相对人,并负有与其订立合同的义务,而不得与其以外的第三人订约。但这并不等于陈旭明已实际取得了租赁经营权。出租人与承租人的具体权利与义务,有待签订租赁合同时详细约定。就法律性质而言,本案中陈旭明投标和影剧院定标均属预约合同的性质,但双方毕竟尚未正式签订合同,租赁合同依法尚未成立。陈旭明不同意接收原承租人投资的残余资产,城建部门又不同意拆除重建餐厅,且原承租人已实际继续承租经营,致使诉讼双方即使按照投标、定标和预约,亦已经不可能订立租赁合同。因此,不能按照一方须与对方订立本合同处理,只能按照一方违约,应赔偿对方因此所受到的经济损失来处理。

综上所述,二审法院对本案租赁招标效力的确认和实体处理,是正确的。