二手房居间买卖合同纠纷案例评析

二手房居间买卖合同纠纷案例评析
《南方都市报》2008年3月18日A40“深圳新闻”版刊载有一则案例，其间案件本身的复杂和曲折及相关律师的点评引起了我的注意，经过斟酌，试对案件进行评析并与相关各方商榷如下。
【案情简介】
2007年3月13日，吴小姐通过招商地产介绍与闵小姐签订了房产买卖居间合同，约定其将位于南山区蛇口的一套房产卖与闵小姐。
合同第四条第一款约定：买方在签署本合同时向居间人交购房保证金2万元。若卖方签署本合同并以定金名义签收，则买方所交保证金自动转为定金。买方在签署本合同之日起7日内交付定金之余款28万元。若卖方未能签署本合同，则居间人原数退还买方定金。
该条第二款约定：定金由卖方签收后暂由居间人监管。
合同签署当日，吴小姐签收了2万元定金，但放在居间人处监管；3月20日，闵小姐向中介缴纳了剩余28万元定金，并放在中介处监管；并在当日缴纳首期款138000元等。
据吴小姐称，3月20日，她按照合同约定去收取剩余28万元定金时，被中介告知28万元定金尚未收到，且闵小姐要求修改合同。但据中介称，3月23日，他们曾通过同城快递的方式向吴小姐寄出《履约通知书》，要求其尽快与买方办理过户手续，否则将构成单方违约等。
由于吴小姐没有继续履行交付房屋的后续义务，后被闵小姐诉至法庭。法庭审理后认为：双方合同有效，买方已经按照约定支付了约定款项，但是卖方并未按照约定履行产权转移登记手续，构成违约。因此判令卖方赔偿30万元。
【评析】
本案的焦点在于：1、买方闵小姐是否按照合同约定履行了付款义务？2、卖方拒绝履行产权转移登记的行为是否有合法的抗辩理由？
对于问题1，证据（据报载）显示买方已经按照合同约定支付保证金2万元，且该2万元经卖方签收后转为定金；但是对于剩余28万元定金，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为是否可以被认定为按照合同约定支付了呢？
对此问题，法庭的认定是：由于前期2万元，合同明确约定需要卖方签收方能确定为定金的性质；而剩余的28万元，合同并未约定须由卖方签收。因此，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为不影响其定金的性质，故应视为其已经按照合同约定履行了付款义务。
对于法庭的认定，本人不敢赞同。原因如下：
1、剩余28万元款项尚未给付
（1）居间人不是适格的收款人
本案一审法院认定剩余28万元已经交付的理由是缘于合同第四条第二款的约定。该条款约定，定金由卖方签收后暂由居间人监管。
但是，该条款表达的是28万元定金的收款人和保管人的问题，而决非授权由买方越过卖方而直接交与居间人。也就是说，该条款没有授权居间人代理卖方受领买方交付定金款项的意思表示。
在居间人既无卖方的有效授权，也无卖方事后追认的情况下，居间人不是适格的收款人。
（2）对非债权人的其他人而为的交付行为不是给付行为
给付作为一种民事法律行为，必须是买方以向卖方支付为意思表示，并将价款交付与卖方的行为。
本案中，虽然买方确有向卖方支付的意思表示，但遗憾的是，买方并没有向卖方支付的行为。
虽然买方直接向居间人支付了剩余28万元款项，并认为向居间人支付了款项，就等同于向卖方支付了款项，但由于这只是买方的认识错误，并不影响居间人不是适格的收款人这一事实。况且，在买卖合同当中，收取标的物价款是卖方的首要权利，定金作为房款的一部分，必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。

因此，买方虽然以定金的意思表示支出了28万元“定金”的款项，但是其支付给了错误的对象，而未支付给卖方。从买卖合同的相对性来讲，其对居间人的支付不是买卖合同项下的给付。
综上，买方28万元定金余款的给付义务尚未履行。
2、未适当给付的款项不能作为定金。
定金，在本案中，是买方向卖方交付的一定数额的价款，用于保证买卖合同的履行。在定金法律关系中，支付方为买方，受领方为卖方。对非卖方的其他任何人而为的支付，均不构成定金。
如上所述，买方并未将“定金”余款28万元给付给卖方，所以该已经支付的28万元，不构成定金。一审法院之所以认为居间人收款不影响定金的性质，是因为其没有认识到居间人不是适格的收款人这一事实，进而忽略了定金是仅存在于买卖双方之间的法律行为这一原则，从而导致荒谬的判决。
3、在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，卖方依法享有拒绝履行办理产权转移登记的义务。
（1）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方享有没收其已经交付的2万元定金的权利。
（2）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方可以主张先履行抗辩权。
（3）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，即便卖方拒绝的行为也构成违约，也是因为买方的违约行为引起的，构成双方违约，此时不适用定金罚则，卖方仅退还买方已经交付的2万元的定金而已。
综观本案，其焦点问题应该是居间人是否为适格的收款人的问题，而不是如张律师所说的“定金当以签收后确定生效，定金合同自交付之日生效“的问题。