无证销售业主拒付余款被诉案

案情简介

李某等五人与北京HY房地产发展公司于2000年9月份签订了六份《北京市内销商品房买卖契约》。双方约定李某等五人购买北京HY房地产发展公司位于北京市朝阳区双泉堡XSJ小区六套商品房。合同签订后，李某等五人立即向北京HY房地产发展公司支付了六套房的首付款人民币30余万元。李某等五人入住以后，发现房屋质量存在诸多问题，主要是阳台漏雨，造成买房者巨大的财产损失，将家具、墙壁、地板等装修和衣物电器毁坏。李某等五人多次与北京HY房地产发展公司交涉，北京HY房地产发展公司都置之不理。后李某等五人经过多方了解，发现被告擅自更改了阳台的设计。原设计阳台是不封闭的，应按建筑面积的一半计算销售面积。原告为了增加利润，不顾原设计方案，也没有征求李某等五人的意见，强行将阳台封闭，因工程质量低劣，导致阳台漏雨。

通过律师的调查，经进一步了解，发现北京HY房地产发展公司开发的XSJ小区还存在如下问题：1、在李某等五人与北京HY房地产发展公司签订合同时，北京HY房地产发展公司尚未取得《商品房预售许可证》，也没有任何有关所售房屋产权证明的文件；2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》是北京某物资销售中心的，与北京HY房地产发展公司的名称不一致；3、在销售时没有出示合法的销售面积证明文件；4、合同文本没有使用北京市内销商房统一文本，而是自制的。5、工程没有经过政府主管部门的竣工验收，北京HY房地产发展公司只提供了一张疑点颇多的验收证明文件。就以上存在的问题，李某等五人多次与北京HY房地产发展公司交涉，要求北京HY房地产发展公司出示相关的证明文件，并签订正式合法的商品房买卖合同，但北京HY房地产发展公司均不予理睬。2001年11月初，北京HY房地产发展公司突然向李某等五人发出一《通知》，限令李某等五人于2001年11月6日之前到北京HY房地产发展公司处签订《房屋买卖合同》，否则将通过法律手段来解决问题。律师认为：北京HY房地产发展公司在销售商品房时，隐瞒事实真相，将不具备合法销售条件的商品房上市销售，已属欺诈行为，北京HY房地产发展公司不但不纠正自己的违法行为，而且对房屋存在的质量问题置之不理。另双方签订的合同在补充协议中又明确约定，北京HY房地产发展公司须在签订合同之日起4个月内（即2001年1月20日之前）向买方提供办理北京市产权证必备的所有证件（包括北京市商品房销售许可证），并与乙方签订正式的由北京房房屋管理局签发的，商品房购销合同，否则，北京HY房地产发展公司须退还李某等五人所付的全部购房款（包括定金），并赔偿李某等五人由于装修及搬迁等所产生的全部费用。但2001年1月20日后，北京HY房地产发展公司并没有履行自己的承诺，没有将办理产权证必备的《商品房销售许可证》、资金去向证明、卖房过户申请表、交易申请表等资料向李某等五人提供。根据双方签订的合同，北京HY房地产发展公司上述行为已构成违约。另据双方签订的合同第六条合同生效条件的约定，本合同经双方签署并公证后，即发生法律效力。目前双方并没有对该合同进行公证，尚不具备双方约定的合同生效的条件，所有目前双方签订的合同还没有生效。

2001年12月份，北京HY房地产发展公司将李某等五人起诉到朝阳区法院，要求李某等五人交纳其余房款及违约金和利息，总计200多万。李某等五人担心法院支付原告的诉讼请求，这样他们将面临具大的违约赔偿。律师为他们分析了此案的利弊，建议他们反诉，并准备好了应诉准备。但出于交纳反诉的考虑，律师虽然向法庭递交了反诉状，但他们没有交纳反诉费，最后放弃了反诉，但北京HY房地产发展公司在开发过程中的种种违规行为被律师指出，迫于压力，北京HY房地产发展公司同意调解。

双方达成如下调解协议：

1、 鉴于北京HY房地产发展公司已取得＜商品房销售许可证＞，已具备合法销售资格，双方同意补签正式的合法有效的＜北京市商品房买卖合同＞示范文本，并承诺办理房产证。

2、 阳台问题由北京HY房地产发展公司负责维修。

3、 违约金及利息北京HY房地产发展公司不再要求李某等五人偿负；

4、 3万多元的诉讼费由李某等五人负担5000元；

5、 房屋其余房款由李某等五人10日内一次性支付给北京HY房地产发展公司。

刘桂林律师提醒：买房前注意审查商品房销售的合法性，避免签订无效的买卖合同，给自己造成损失，又不能让对方承担违约责任。虽然此案有一些特例，在诉讼期间北京HY房地产发展公司取得了商品房销售许可证，获得了销售的合法性，但在诉讼过程中这种实际情况显然对买房人不利。

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