商品房抵押后再销售引起的法律纠纷

商品房抵押后再销售引起的法律纠纷
重庆 刘洪波秦代友律师
一、基本案情
2007年8月31日侯某作为乙方与重庆某房地产公司(“房地产公司”)签订《房屋认购协议书》一份，约定侯某认购房地产公司开发销售的商品房一套，约定了该房屋的具体房号、价格、面积、签订正式合同的时间等，并约定“签定本《房屋认购协议书》时，乙方对项目的权属问题全部了解”。
在《房屋认购协议书》约定的时间内，2007年9月6日侯某与重庆某房地产公司(“房地产公司”)签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定了以下内容：1、商品房总价款为400万元；2、付款方式为签订合同三日内支付200万元，其余200万元以银行按揭贷款的方式支付；侯某应在房地产公司通知的时间内将办理按揭贷款所需的资产料提交至贷款银行并办妥按揭贷款手续，若因侯某原因致使按揭贷款逾期办理的，按侯某逾期付款处理；3、房地产公司为侯某买卖合同申请办理合同登记备案的时间是侯某的按揭贷款资料通过银行审批后10个工作日内；4、房地产公司应在2007年9月28日前将取得竣工验收备案登记证的房屋交付给侯某；5、如果侯某欠付房款、税费及其他相关费用，房地产公司有权拒绝交房，由此出现的延交房责任由侯某自行承担。
房屋买卖合同签订后，侯某支付了200万元房屋首付款及购房税费，但按揭贷款手续一直未办妥。
与本案相关的还有其他几个情况：1、包括侯某所购房在内的该项目在销售时被整体抵押给了银行；2、作为抵押人的银行公开向该项目的购买客户出具了一份《通知》，《通知》明确告知购房客户：项目已整抵押给了银行并办理了抵押登记；如果购房人与房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，银行将同意并积极配合房地产公司办理所购房屋的抵押解除手续；凡是符合个人贷款条件的购房人，欢迎到该银行办理按揭代款业务；3、房地产公司将银行的《通知》张贴到销售大厅的公示栏上；4、在侯某签订合同之前、同期、之后购买该项目的383家购房人办理了购房按揭贷款，房地产公司向他们交付了房屋，并已办妥房屋产权证；5、银行证明是侯某一不同意办按揭贷款；6、2008年2月25日，房地产公司解除了侯购买房屋的抵押登记。
2008年1月2号，侯某向房地产公司致函，以逾期交付商品房为由要求解除合同(即“退房”)。收到侯某的函件后，房地产公司于2008年1月24日复函侯某表示，不同意退房，并催促其尽快办理按揭贷款手续。
侯某于2008年2月1日向法院起诉，要求：1、要求解除侯某、房地产公司之间的商品房买卖合同；2，要求返还已付的房款及税费，并支付该款项的利息；3，要求赔偿与已付房款等额的损失200万元，即承担惩罚性赔偿责任。侯某在诉状中陈述的诉讼理由也包括三个方面的内容：第一，房地产公司未按约办理合同登记；第二，房地产公司未按时交房；第三，房地产公司故意隐瞒所售房屋已抵押的事实导致买卖合同不能如约实现。
二、对本案的评析
(一)本案的主要争议焦点为三个方面的问题：
第一，侯某是否能以房地产公司未按约办理合同登记为理由而解除合同？第二，侯某是否能以房地产公司未按时交房为理由而解除合同？第三，侯某是否能以房地产公司故意隐瞒所售房屋已抵押的情况为理由而解除合同并要求惩罚性赔偿？
（1）解除合同，是侯某最基本的诉讼请求，也是其他诉讼请求的前提和基础；第二个方面的诉讼请求（即返还款项及利息）是解除合同后附随的、当然需处理的问题；第三个方面的诉讼请求（即惩罚性赔偿）也是解除合同后的附随请求，但该请求必须是针对房地产公司故意隐瞒所售房屋已抵押情况这一特殊情形而提出的。

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