深圳限购令后首个退房纠纷案出现 法院立案受理

法律百事通4008805008深圳讯 限购令后，在众多买家为退定金与业主、中介周旋之时，已有买家选择将不愿退定的业主告上法庭。昨日，下定买了宝安二手房的杜女士在律师的陪同下，向宝安区人民法院递交了起诉书，目前法院已立案受理。“限购令后我们接到的退房纠纷咨询很多，但真正上升到法律层面的，这应该是第一例。”广东中圳律师事务所律师刘子孺说。

　　遭遇国十条、限购令双重“打击”

　　杜女士可谓是受到“国十条”和“限购令”的双重打压。她告诉记者，4月中旬“国十条”出台，第三套房不能再发放贷款。而她与丈夫两人名下各有一套房产，再买房即是属于第三套，必须一次性付款。“之所以在国家调控后还是决定再买房，是担心通货膨胀钱不值钱，于是一咬牙决定一次性付款也还是要买。”杜女士说。

　　9月中旬，夫妇俩看中了宝安的一套小户型单位，总价不到50万元。签合同当天杜女士就支付了3万元定金，随后到银行进行首期款资金监管。但此后逢中秋、国庆长假，赎楼手续进行得很慢。国庆节回来时“限购令”已出，夫妇俩已不具备过户条件。

　　“于我而言，不是我不想买，而是政策出台了我买不了，责任不在我。我第一时间跟中介、业主联系，要求中止赎楼、退还定金，但业主态度非常强硬，坚决不退。他说自己已经把定金用到其他行业，不能退还。”杜女士说。多次商量未果，她决定诉诸法律，先后委托律师向业主、中介、担保公司发出律师函，要求中止赎楼。并在第一时间进行财产保全，将房屋查封。

　　或有法院要求强制执行过户可能？

　　昨日，杜女士在律师的陪同下到宝安区人民法院递交起诉书，法院已经立案受理。此后，卖方将收到法院传票，等待案件开庭审理。“按照正常的程序，法院排期受理大概需要1-2个月时间。眼下因限购令带来的购房纠纷非常多，这个案件的审判结果如何，将能给当下市场一个参考，具备标本意义。”刘子孺说。

　　接受记者采访的房产律师大多认为，因限购令无法过户的退房纠纷，解除合同退还定金的可能性更大。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣就表示，买家房款已经支付，将房产过户到买家名下是卖家的义务，因为限购令而无法过户，其法律后果应当由卖家承担。另外，因为不可抗拒的政府原因导致交易不能进行，双方均有权解除合同，而无需向对方承担违约责任。

　　刘子孺则表示，这个首宗上升到法律层面的因限购令出台带来的退房案件，还可能会产生一个结果：即买卖双方达成和解，愿意继续履行合同完成过户，法院出具调解书要求国土部门强制执行过户。“如果借司法力量强制执行过户行得通，市场将会有不同反应，不排除更多买卖双方通过这条途径解决纠纷。”刘子孺说。

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　　深中院将出台房地产纠纷案件指导意见

　　南都讯 记者左娟 昨日，深圳市中级人民法院就《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》召集律师协会相关人士开会讨论，深圳律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任鲁潮称，确定稿将于10月下旬出台。

　　据悉，该征求意见稿提出包括建设工程施工合同、房屋买卖、房地产租赁、物业服务等方面在内的共44条指导意见。多名律师表示，因为之前深圳房地产案件诸多审判标准不一，矛盾判决时有出现，所以指导意见的出台及时且必要。多名律师还建议增加其他条例，如明确二手房交易违约金的认定标准、二手房买卖合同代签人的法律责任、楼市政策影响房屋买卖合同的性质等。

　　其中，因楼市政策变化而引发的房地产纠纷案件，是热议焦点。今年4月的“国十条”新政和10月的“限购令”导致目前房地产纠纷大量出现，各级法院对于政策影响属于商业风险还是不可抗力、情势变更有不同看法，司法界争议也比较大，多名律师提出应视政策情况区别对待，如张茂荣律师特别撰文建议：“限贷令”导致的多套房停贷属于商业风险，买方因此主张解除合同的不予支持：“三无人员”停贷及“限购令”属于情势变更，买方因此主张解除合同的应该予以支持。（网站提示：本站主办的“法律百事通”房产咨询热线4008805008，欢迎拨打）