蔡纪泓因房屋买卖合同纠纷一案

　　上诉人(原审原告)蔡纪泓　　委托代理人马强　　被上诉人(原审被

　　上诉人(原审原告)蔡纪泓

　　委托代理人马强

　　被上诉人(原审被告)王峥嵘

　　委托代理人李航

　　被上诉人(原审第三人)上海智雍房地产经纪事务所

　　投资人俞红

　　上诉人蔡纪泓因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2008)普民三(民)初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2008年3月21日，蔡纪泓作为买受方(乙方)、王峥嵘作为出卖方(甲方)、上海智雍房地产经纪事务所(以下简称智雍经纪事务所)作为居间方(丙方)，就系争上海市宜昌路x弄x号x室房屋签订《居间协议》，约定房价款为人民币43万元(以下币种均为人民币)，另有装修款计10.5万元。协议另约定，买卖双方于2008年5月30日前签订《房地产买卖合同》。房款支付方式为：签订合同当日，乙方应支付甲方首期房款计13万元整(包括定金2万元)；合同签订后七日内乙方通过向贷款银行申请30万元贷款的形式支付第二期房款；待乙方之贷款申请经银行审核通过后，甲、乙双方或委托丙方至房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),同时乙方支付第三期房款9.5万元。将以贷款银行为抵押权人的他项权证送交银行后七个工作日内，由银行代乙方支付甲方第二期房款；在取得以乙方为产权人的产权证后的七日内，甲乙双方应对该房地产进行验收、清点，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付甲方购房余款1万元。如甲方接受上述买卖条件并签订本协议，乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方；如乙方未按约履行，则已支付甲方的定金不予返还；如甲方未按约履行，则向乙方双倍返还定金。《居间协议》签订当日，王峥嵘出具收条，表明收到蔡纪泓支付的定金2万元整。王峥嵘同时在该收条上注明“其中1万元由丙方代为保管，待乙方贷款申请通过后，再由丙方转付给甲方”。之后，王峥嵘提出交房时间在2009年1月中下旬，买卖双方对此意见不一，致未能按约于2008年5月30日前签订《房地产买卖合同》。蔡纪泓及智雍经纪事务所为此致函王峥嵘，因买卖双方在交房时间上仍未达成一致意见而未果。2008年6月26日，蔡纪泓向法院提起诉讼，请求判令王峥嵘双倍返还定金4万元，本案诉讼费由王峥嵘负担。

　　原审审理中，蔡纪泓为证明符合交易惯例的房屋买卖时间流程在二个月左右、之后即能交房的事例，提供其岳父母徐永根、蒋金娣在购买系争房屋未成的情况下，于2008年7月20日与案外人就其他房屋签订的《房地产买卖合同》、之后与相关银行及住房置业担保有限公司签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》及于2008年9月19日取得的《产权证》等。经质证，王峥嵘对上述证据的真实性均无异议，但表示所涉房屋非本案系争房屋，与本案无关。另外，智雍经纪事务所表示，系争房屋买卖过程中，洽谈、款项收取等相关事宜确系由王峥嵘委托代理人黄静出面协商后，由王峥嵘签字确认。对其代王峥嵘保管的定金1万元，智雍经纪事务所称因王峥嵘未支付佣金，故该款不退还王峥嵘。

　　原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，蔡纪泓、王峥嵘及智雍经纪事务所签订的《居间协议》，系各方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。双方的争议焦点在于对交房日期的认识上。虽然《居间协议》约定了买卖双方签订《房地产买卖合同》的时间，也据此约定了房款支付方式、办理产权过户及抵押登记手续的步骤及时间范围，并约定在购房人取得产权证后的七日内，买卖双方对系争房屋进行验收、清点，王峥嵘将系争房屋交付蔡纪泓，但该协议上未注明交房具体日期。蔡纪泓诉称2008年6月下旬为交房日期，以及智雍经纪事务所述称王峥嵘最迟于2008年7月底即可交房，均系根据交易惯例推测而定。由于房屋买卖过程中存在诸多不确定性，即便有上述相关约定，双方在具体操作过程中，任何一个步骤无法完成或者无法按时完成，都将影响整个交易，因此，不能因交易惯例而排除在交房日期上存在的不确定性。而王峥嵘要求明确具体交房日期，也符合房屋买卖的交易惯例。由于双方对此认识产生分歧，且在交房日期上无法达成合意，导致买卖合同无法如期签订，双方对此均无违约之处。故对蔡纪泓要求王峥嵘双倍返还定金4万元的诉请，难以支持。王峥嵘收取了蔡纪泓支付的定金2万元，由王峥嵘出具的收条为证，依法予以确认。在买卖未成的情况下，王峥嵘应将该款返还蔡纪泓。王峥嵘不同意返还定金的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。对智雍经纪事务所述称其代王峥嵘保管的定金1万元因王峥嵘未支付佣金而不予退还的意见，原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，权利义务在蔡纪泓、王峥嵘间展开，而佣金系居间合同处理范围，与本案系不同法律关系，本案对此不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、对蔡纪泓要求王峥嵘双倍返还定金40,000元的诉讼请求不予支持；二、王峥嵘应于本判决生效之日起三日内返还蔡纪泓定金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币800元，由蔡纪泓、王峥嵘各半负担。

　　蔡纪泓不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据居间协议约定，双方应于2008年5月30日签订买卖合同，但当天，王峥嵘本人未到场，其代理人黄静在未得到王峥嵘到场确认或公证委托的情况下，仅出示王峥嵘的授权委托书要求签订买卖合同，且黄静提出加价3,000元及交房时间改为2009年1月，蔡纪泓拒绝其提出的要求，也不承认黄静的代理资格，故双方未签订买卖合同的原因系王峥嵘违约导致。原审法院判决不当，请求依法改判，支持其原审诉请。

　　王峥嵘辩称，不同意蔡纪泓的上诉请求，请求维持原判。

　　智雍经纪事务所未发表答辩意见。

　　本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，蔡纪泓、王峥嵘及智雍经纪事务所签订的《居间协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。由于居间协议未明确约定交房具体日期，双方对此可予以协商，王峥嵘提出交房时间在2009年1月中下旬，而蔡纪泓根据居间协议约定的房款支付方式、办理产权过户及抵押登记手续的步骤及时间范围等，并认为结合交易惯例推定2008年6月下旬为交房日期，双方未达成合意，故导致买卖合同无法签订，双方对此均无须承担违约责任。蔡纪泓上诉提出导致双方合同无法履行的另一原因系王峥嵘的委托代理人黄静提出加价3,000元，但蔡纪泓同时又提出对黄静的代理行为不予认可，而事实上，双方在居间协议签订后，蔡纪泓对黄静的代理资格确实提出异议，现蔡纪泓又以黄静曾提出要求加价为由，要求确认王峥嵘违约，理由不能成立。故蔡纪泓要求王峥嵘双倍返还定金4万元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币800元，由上诉人蔡纪泓负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海邑

代理审判员　　王　伟

代理审判员　　张　松

二○○九年二月十七日

书　记　员　　朱丹丹