越权变更房产证用途

原告董某诉称，其于1998年12月取得了所在县建委颁发的修建

原告董某诉称，其于1998年12月取得了所在县建委颁发的修建住宅的用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书（该意见书中城市规划行政主管部门选址意见一栏中注明了：“工程建设严格按规划实施，建筑设计方案报我委审查，工程开工由本委派员定位”）。此后，建委对董某所提供的商住楼建筑设计方案进行了审查，并在开工之时派员至现场进行定位放线。2000年3月房屋建成后县房管局向其颁发了所有权证书，2002年元月，该市房管局经审核为董某换发了新的全国统一格式房产证书。在两次颁发的房屋产权证书中，均载明了董某所建房屋为营业住宅用房。后来因城区改造，董某的房屋必须拆迁，2005年6月21日，该县房管局向董某送达了以其内设机构县城镇房屋产权登记发证领导小组办公室的名义作出的变更董某房产证内容的决定，该决定载明：因登记人员在内容填写时失误，现产权证登记内容有出入，依据该县所在市的地方法规，将董某持有的房产证使用性质变更为住宅。董某对该变更的决定不服，于2005年6月28日以该县房管局为被告向法院提起行政诉讼。

被告辩称是由于工作人员在填写房产证时失误而增写了“营业”二字，应将其纠正。

法院经审理后认为，被告辩称是由于工作人员在填写房产证时失误而增写了“营业”二字的理由，证据不足。颁发房产证，必须依照“二证一书”。原告提供的商住楼房屋建筑设计方案尽管与领取的“二证一书”规定不符，但第三人县建委审查后并派员至工程开工现场放线定位，且至今未向原告提出其新建房屋与“二证一书”规定不符，可视为第三人审查认可原告所建房屋为商住楼，所争议的房产证，事实上依据了“二证一书”，第三人建委在庭审中亦认可为商住楼。被告的内设机构越权在没有作出撤销房产登记决定前，直接作出变更房屋权利证书，违反法定程序，且该变更决定未援引工作人员失误导致核准登记不当的规定，适用法律错误。

评析

一、董某的产权证取得是否合法

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”董某房屋建成以后向房管局提交了上述资料，房管局颁证符合法定程序，因此董某的房屋产权证系合法取得。

二、房屋登记发证领导小组办公室是否具备变更董某房产证的主体资格

作为行政主体必须具备一定的法律资格要件和组织要件。法律资格要件有3项：第一，行政主体必须是依法享有行政职权的组织。第二，行政主体必须是能以自己的名义实施行政活动的组织。第三，行政主体必须是能够独立承担行政责任的组织。该房屋登记发证领导小组办公室仅仅是一个临时机构或内设机构，按照行政法理，主体理论首先着眼于对外的独立人格，行政机关的某些内设机构、派出机构和临时机构以及受委托的组织都不具有对外的独立人格，不能以自己的名义实施行政活动更不能独立承担行政责任，因此行政机关内部的机构、公务员及受行政机关委托实施管理的组织都不是行政主体。所以该领导小组办公室以自己的名义直接作出变更董某房产证的行为是一种越权。

三、该办公室变更产权证内容程序是否合法

变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生改变所进行的房屋所有权登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条的规定：“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。”从案情可以看出，董某并没有向房管局申请变更登记，那么该办公室擅自作出变更决定是错误的。

被告认为是被告的工作人员登记失误使得给董某的初始登记出现错误，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第四款的规定：“因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的登记机关有权注销房屋权属证书。”那么即便是董某的产权证存在错误，也应该由有权颁发产权证的部门作出注销登记后再重新办理，而不应直接作出变更房屋权利证书内容的决定，因此该办公室变更董某产权证的程序违法。

提示：房屋使用性质的变更应当由当事人提出申请，变更也应由登记机关作出，权属登记领导小组办公室不具有变更登记的主体资格。以自己名义作出变更房产证用途的行为越权，变更程序不合法。