产权证注销后，诉讼标的是否消失

1995年12月，付某与某房地产开发公司签订了购房合同，付清全部

1995年12月，付某与某房地产开发公司签订了购房合同，付清全部房款后，一直未办理产权证。2004年9月23日，第三人苏某向市房管局提交了本人的身份证、本人与开发商签订的购房合同、公证书、付某的缴款票据，申请办理对该房的产权证，房管局审查后即向苏某颁发了产权证，同年12月，苏某将该房屋转卖给蒋某。2006年6月6日，原出售该房的房地产开发公司向房管局出具了一份情况说明，内容为：“本公司从未为该房办理产权证，且发现办证的整套资料均系伪造”。同月巧日，原告付某以被告在审查办证手续时失职，造成其房屋产权证被骗办为由，向房管局提出赔偿要求，2005年9月，该市房管局对此事进行了回复，内容为：该房屋于2004年9月已由苏某办理了产权证，同年12月，该房屋因转卖再次办理了转移登记。付某以房管局错误颁证为由向法院提起了诉讼。

原告诉称，2005年其准备到房管局办理产权证时，发现被告将此房屋的房产证办给了苏某，被告的具体行政行为所依据的事实不准确，违反了法定程序，请求撤销为苏某颁发的产权证。

被告辩称，对该房屋的产权登记是严格按照房屋产权登记的相关规定进行审查后依法作出的，苏某提交的资料齐全，且苏某与付某自2000年离婚未对房产进行分割应首先推定为共有财产，原告自购买该房屋本应在3个月之内申请产权登记，直到2005年才到本局反映该房屋产权问题，超过诉讼时效，不具有可诉性，且颁发给苏某的产权证已经被注销，诉讼标的已不存在，请求法院驳回付某起诉。

法院经审理后认为，房管局未对苏某提交要件的真实性进行审查，程序违法，且诉讼标的不存在不能成为具体行政行为合法的理由，办证的三个月期限不同于起诉期限，原告的起诉也并未超过诉讼时效，判决被告房管局对苏某进行产权登记的具体行政行为违法。

评析

一、苏某办理房屋产权证的程序是否合法，要件是否齐全

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款的规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”从案情可以看出，苏某办理产权证时，开发商并未到场，被告房管局在颁证的主要程序上就存在问题，苏某提交的要件是否齐全呢？根据（（城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款的规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”苏某并没有提供开发商的大产权证，缴款票据也是付某的名字，仅凭合同和自己的身份证等就办理了产权证，因此苏某在办理产权证提交的要件上也不齐全。

二、能否推定该房屋为共同财产

付某于1995年购买的该房屋，与苏某于2000年离婚，因此该房屋应属于婚姻关系存续期间购买所得，《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有或共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此我们在平时的审查当中不应简单的认为在夫妻关系存续期间的财产就应为共同财产，应该是推定为共有，如系夫妻一方财产，在办理登记时，也应夫妻双方共同出具书面约定，并提交房管局作为办理登记的必备要件，以避免登记风险。如系夫妻双方共同财产，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。”因此在本案中，即便是夫妻的共同财产也应由夫妻双方共同申请，在本案中，付某也并未到场，房管局单独为苏某颁发产权证值得商榷。

三、三个月的办证时效与诉讼时效有无必然联系

《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”如果当事人未在规定时限内申请转移登记，则不能产生法律效力，那么未在90内申请办理登记是否就超过了诉讼时效了呢？根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条的规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《城市房地产权属管理办法》的规定只是要求当事人应当在三个月内主张自己的所有权，而最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干间题的解释则是对当事人诉权的规定，所有权的登记时效与起诉时效是两个完全不同的概念，因此，三个月的办证时效与诉讼时效的规定并无必然的联系，原告虽然未在三个月内主张所有权，但是并没有超过起诉时效。

四、苏某的产权证已经注销，诉讼标的已不存在的说法是否成立

行政诉讼是原告对已经存在的具体行政行为不服而起诉所产生的一种诉讼程序，其中一个重要的前提是作为被告的行政主体已作出一个具体行政行为，如果行政主体不能证明具体行政行为具有合法性，则被诉的具体行政行为在法律上将被推定为不合法，本案中房管局认为产权证已经被注销，诉讼标的已不存在说法存在问题，在本案中的诉讼标的应该是行政机关作出的具体行政行为，苏某的产权证经过转移登记虽然不具有可撤销的内容，却并不能对抗房管局作出违法的具体行政行为的事实。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第二项的规定：“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院应作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。”因此，房管局主张产权证已经注销，诉讼标的不存在的说法不成立，本案的诉讼标的应该是房管局作出的具体行政行为。

提示：对于房屋买卖，登记机关应审查是否由买卖双方共同申请，所提供的证明材料是否与申请人相符，弄清什么是行政诉讼标的，什么是民事诉讼标的，登记期限与诉讼时效无必然联系。