延迟办证--商品房预售合同纠纷
2008年05月12日
广 东 省 深 圳 市 龙 岗 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2007）深龙法民初字第4×4×号
原告陈×群，女，1977年9月20日出生，汉族，现住深圳市龙岗区布吉××花园××号楼×单元×××号。
委托代理人候×，广东广和律师事务所律师。
被告深圳勤×达地产有限公司。住所地深圳市龙岗区布吉镇××花园会所。
法定代表人古××。
委托代理人胡永辉，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人刘×，广东鹏泰律师事务所律师。
原告陈×群诉被告深圳勤×达地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人候×，被告委托代理人胡永辉、刘×到庭参加诉讼。本案现已审理结案。
原告诉称：2005年10月20日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售），原、被告双方约定：被告将名为××花园的××号楼的×单元×××号房出售给原告。根据合同约定的第四条第一款第（一）项的方式计算购房款，总金额为人民币597580.00元。 2006年6月30日，被告通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请地产转移登记，原告按照合同的约定和国家、省、市有关法律法规的规定，履行了应尽的义务，但是被告却没有承担其相应的义务，致使原告不能按法定期限领取《房地产证》，至今还未领取到该房产的产权证明。根据原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）第十七条的约定，根据我国《民法通则》及《合同法》之相关规定，为维护原告的合法利益，特诉求贵院，请求法院依法判令：1、被告每日按买卖总价款的万分之三赔偿原告违约金，从 2007年2月1日起直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。暂计算5个月即26891.10元。2、被告立即为原告办妥房地产证。3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：原告的诉讼请求缺乏法律依据，原告追究被告违约责任没有依据。本案是延期办证要求违约金的纠纷，原告追究被告延期办证违约责任缺乏合同约定的前提条件。买卖合同第17条的约定被告方已经在取得竣工证明之日起150日内书面通知原告办证，说明原告有按约定履行义务。政府的调整规划需要各部门协调配合，使得时间一拖再拖。被告楼宇已经竣工验收，已向政府相关部门申请办证，政府调整规划准备异地建校，被告的建校费已交。而被告在主观和客观上都没有任何违规、不作为、违约的行为。因为领取建设工程竣工验收备案证明书的条件不具备，依照合同约定，追究被告违约责任是在被告取得竣工验收备案证明书210天之后。但由于竣工验收备案证明书至今未取得，所以原告追究被告违约责任的合同条件不成立。不能规划验收的唯一原因是涉案土地存在历史遗留问题以及政府部门的协调处理。政府发给被告预售许可证，但又没有给予被告规划验收，其具体行政行为相互矛盾。原告计算违约金的时间是不对的，应该从取得备案证明书后210天开始计算。对于违章建筑，尽管被告对此催促政府办理拆迁许可，但至今未得到政府的许可，相关事实向有关部门核实。花园内的楼宇是分期限竣工验收，分期办理备案证明书、房地产权证。合同约定的因为卖方原因，当然是指只要不是卖方的原因，其他原因都属于免责事由。
经审理查明： 2005年10月20日，原告与被告签订了深（龙）网预买字（2005）18×××号《深圳市房地产买卖合同》（预售），原、被告双方约定：被告将××花园的××号楼的×单元×××号房出售给原告，购房款总额为人民币597580.00元。合同第七条约定：卖方须于 2006年7月1日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。合同第十六条约定：卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移。合同第十七条同时约定：如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，原告向被告支付了约定的购房款。 2006年6月30日，被告通知原告交纳办理房地产证费用及办理相关办证手续，原告于 2007年7月20日交纳了上述费用。原告在庭审中承认 2006年10月1日涉案房产已经交付其使用。2006年7月3日，涉案××花园××号楼项目取得《深圳市龙岗区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，但未取得《建筑工程规划验收合格证》，因涉案工程未能通过规划验收，房地产权登记机关不予办理产权转移登记手续，原告遂诉至本院并提出上述诉讼请求。
另查， 2000年7月6日，案外人佛山市×达开发实业总公司与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》取得位于深圳市龙岗区南湾街道、宗地编号为G06318-6的地块。 2002年9月27日，被告(原名称为深圳合×勤×达实业有限公司)在深圳市土地房产交易中心竞得佛山市×达开发实业总公司委托交易的上述地块，双方并就该地块使用权转让事宜订立了《G06318-6土地使用权转让合同书》（以下简称“转让合同”），转让合同第一条第一款及第二款第12项均约定“本地块西南角被占地约 6400平方米，现建有一栋四层工业建筑，东北角被占地约建筑
200平方米，现建有一栋二层建筑约500平方米，均不属佛山市×达开发实业总公司所有，由竞得方负责拆迁”。第七条约定“在房地产权登记机关核准该地块的转移登记申请以前，有关该地块的产权瑕疵所引起的风险、责任仍由佛山市×达开发实业总公司承担；自房地产权登记机关核准该地块的转移登记申请之日起，有关该地块的一切风险和责任由深圳勤×达实业有限公司承担”。被告取得该宗地块的土地使用权后，即在该地块上开发“××花园”项目。2005年9月9日，深圳市国土资源和房产管理局向被告发放了《深圳市房地产预售许可证》，准许被告预售××花园××号楼项目。2005年12月5日，被告向深圳市龙岗区人民政府递交《申请报告》，称因其开发的“××花园”项目的用地范围之西南角被原深圳市龙岗区布吉镇××村社区居民委员会（现深圳市龙岗区南湾街道××村社区居民委员会）建厂房占地 6400平方米，该厂房为违章建筑，被告规划的小学用地在该地段，规划总图已得到有关部门审批，由于小学教学楼未建设致深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局不同意该项目13－15号楼办理房屋预售许可证，请区政府协调。 2006年1月4日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局对深圳市龙岗区信访局转递的该《申请报告》复函称，被告在签订《转让合同书》时就已知晓该宗地的实际情况，应承担该宗地产权瑕疵所引起的风险和责任，并负责对侵占土地的建筑物进行拆迁，该分局不能因此而违反《出让合同书》的约定，免除被告应当履行的配套建设义务（但经业主同意且规划主管部门同意调整除外）。 2006年1月25日，深圳市龙岗区地政监察大队就被告用地范围内存在违法建筑的问题复函被告，称被告应先行与相关业主协商处理，该大队将按照信件提供的线索，对可能涉及的违法建筑问题进行调查处理。 2006年6月28日，深圳市规划局龙岗分局作出《不予行政许可决定书》（文号：28-20062104），对被告向该分局提出的核准建筑工程规划验收申请不予行政许可，并称被告必须完成配套小学的建设并对未按图施工部分进行整改后再申请规划验收。2006年12月28日，深圳市龙岗区人民政府四届四次常务会议对××花园有关问题议定：（一）由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局委托具有资质的评估公司按照土地出让合同中约定配套小学的建设规模进行评估，评估建设配套小学所需资金；（二）被告一次性缴足建设配套小学的差额资金（扣除已支付××村社区居委会部分），所缴纳资金纳入区财政专户，专款专用；（三）在2007年1月1日前，深圳市规划局龙岗分局对××花园楼盘有效服务半径内土地进行“地毯式”清理，尽量满足配套学校建设用地需求；（四）如该范围内确无建设用地，区政府则在××村社区拟拍卖的土地内建设配套学校，该地块不进行拍卖……。经深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局委托评估，××花园未建的配套学校建设资金为799万元。 2007年7月10日，被告向深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局缴纳了配套学校建设资金449万元（被告已于2002年向原深圳市龙岗区布吉镇××村民委员会缴纳了配套学校建设资金350万元）。
本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收实行备案制度，建设单位应当在工程竣工验收及燃气、消防、电梯专项验收全部合格之日起15日内，向主管部门提交下列材料，办理备案手续……主管部门应在收齐备案材料当日出具收文回执，并将有关工程备案信息通过深圳建设网向社会公布。故建设工程的竣工验收应以房地产开发商向主管部门提交相关材料办理竣工验收备案手续、主管部门出具收文回执为标志，即主管部门出具竣工验收备案收文回执当天为房屋建筑工程竣工验收之日，因此涉案房屋取得《深圳市龙岗区房建工程项目竣工验收备案收文回执》之日即为合同第十七条约定的取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日。被告未能按照合同第十六条的约定书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产权转移登记，已构成违约；根据合同第十七条的约定，被告应从取得《深圳市龙岗区房建工程项目竣工验收备案收文回执》之日（ 2006年7月3日）的第210日即 2007年1月28日起，每日按买卖总价款的万分之三即597580元×0.0003=179.274元的标准向原告支付违约金，付至深圳市房地产权登记机关核发房地产证之日止。原告要求被告从 2007年2月1日起计付违约金，属于放弃自已的部分权利，没有违反法律规定和损害他人及公共利益，本院予以确认，
被告辩称由于涉案地块被案外人侵占导致其未能协助原告办证，而且行政管理部门在涉案房屋无法通过规划验收的情况下核发预售许可证并进行竣工验收备案导致本案纠纷，其已积极要求并配合有关部门解决相关事宜，其对于原告未能办证没有过错，应构成法定的免责事由，不应承担迟延办证违约责任。首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。被告既未能举证证明其已依约履行了应尽的书面通知办证等义务，亦无证据证明其违约行为具有法定或约定免责事由，因此其要求免责不承担违约责任，没有法律依据，本院不予采纳。其次，被告与案外人佛山市×达开发实业总公司签订涉案楼房所在的G06318-6地块的转让合同时即已知晓该地块部分被案外人侵占的事实，被告知道也应当知道该被侵占土地上系涉案××花园项目规划的建设用地，不解决该土地侵占问题将无法通过规划验收、无法办理房地产证，但被告在该土地侵占问题未解决的情况下即进行开发建设、对外销售，致使涉案12号楼因该问题而无法办理房地产证，故被告辩称其没有过错，与事实不符。
涉案工程规划尚未验收合格，不具备产权登记的条件，故原告请求被告协助办理房地产证，条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告深圳勤××花园达地产有限公司应向原告陈×群支付延期办证违约金，从2007年2月1日起至判决生效之日止的延期办证违约金在本判决生效之日起十日内支付，本判决生效之后的违约金每三个月支付一次。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由被告承担。原告起诉之日（ 2007年6月13日）前的受理费人民币472元，原告已预缴，本院于本判决生效之日起十日内返还原告，被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳上述数额的受理费；原告起诉次日（ 2007年6月14日）起至深圳市房地产权登记机关核发涉案房屋的《房地产证》之日止的受理费，原告未预缴，被告应于深圳市房地产权登记机关核发涉案房屋的《房地产证》之日起十日内，向本院补缴本院计算确定的受理费。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 邹 × ×
人民陪审员肖 × ×
人民陪审员 欧 × ×
二○○七年×月×日
书 记 员 黄 × ×
