商品房逾期办证的法律分析

商品房逾期办证的法律分析
商品房买卖合同是出卖人转移商品房所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人不仅应当如期交付商品房，而且应当如期办理商品房所有权移转登记手续。出卖人逾期办理移转登记不仅造成买受人无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利，而且造成产权归属不清、财产秩序紊乱，合同双方由此发生纠纷。本文试图对商品房逾期办理移转登记纠纷的相关问题进行分析与探讨。
一、办理移转登记是谁之义务
房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为初始登记、移转登记、变更登记、变更登记、注销登记，发生买卖、赠与、互换、继承、受遗赠等情形之一，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记，初始登记是移转登记之前提。根据《房屋登记办法》，商品房申请初始登记的，申请人（即出卖人）应当提供下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）建设用地使用权证明；（4）建设工程符合规划的证明；（5）房屋已竣工的证明；（6）房屋测绘报告；（7）其他必要材料。商品房申请移转登记的，申请人（即买受人）应当提供下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；（5）其他必要材料。移转登记中的（3）所指的房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后，登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。据此看出，移转登记的申请人是买受人，但出卖人必须完成初始登记，并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期，必将造成移转登记逾期，故某些商品房买卖合同对出卖人初始登记逾期行为设定了违约条款，一旦初始登记逾期，出卖人应当承担违约责任。
初始登记完成后，买受人即可办理移转登记。遵循意思自治原则，商品房买卖合同也可以约定“出卖人在房屋交付后一定期限内代为办理移转登记手续”，尤其是出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性保证时，买卖合同一律如此约定，此时出卖人以委托代理人身份代为办理移转登记，移转登记办结后向买受人交付商品房产权证，买受人事先需要签署委托书，提供相关材料，缴纳相关税费。
二、逾期登记中的“期”如何确定
《商品房买卖合同司法解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”移转登记期限首先适用当事人约定，无约定的则适用法定期限。实践中，出卖人拟定的商品房买卖合同通常约定“房屋交付后两年内办理移转登记手续”，以降低承担违约责任的可能性。
逾期登记中的“期”既是出卖人履行义务的终期，也是出卖人承担违约责任的始期。办理移转登记方式分为买受人直接办理和出卖人代为办理，“期”的确定方式相应不同。买受人直接办理的，出卖人在“期”届满前完成初始登记，且告知买受人初始登记已经办理，否则即构成逾期；出卖人代为办理的，则需要在“期”届满前完成初始登记、移转登记，并且向买受人交付产权证，否则即构成逾期。比较可知，出卖人代为办理时的义务较重，应当在“期”满前完成办理移转登记所需的全部工作。
三、如何理解“出卖人的原因”
根据《商品房买卖合同司法解释》第18条，“出卖人的原因”是出卖人承担违约责任的前提。什么是出卖人原因？无不存在争议。如上分析，因买卖合同约定不同而导致出卖人义务不同，故“出卖人的原因”应当限定在未履行合同义务而造成逾期登记的情形，包括初始登记迟延；项目违法导致不能办理初始登记；出卖人未及时通知买受人交付资料与税费而导致登记迟延；出卖人完成初始登记后未及时通知买受人致使买受人申请迟延等情形。
出卖人对登记机关办事不力和买受人申请迟延的事实难以左右和干预，故登记机关审查失误、工作迟延，或者买受人申请材料不合要求、提交材料迟延、缴纳相关税费迟延等情形均不属于“出卖人的原因”，出卖人不承担由此产生的逾期违约责任。从举证角度出发，买受人提供办证逾期的初步证据后，转由出卖人对非“出卖人的原因”进行举证，举证不能或证据不力则应当承担不利后果。
测绘机构原因造成移转登记逾期的，出卖人是否承担违约责任？测绘资料是出卖人申请初始登记时提交的必备材料，测绘成果迟延必然造成初始登记迟延，进而导致移转登记迟延。测绘合同属于民事法律关系范畴，根据《合同法》第121条，出卖人应当先向买受人承担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷另行解决。

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