土地使用权转让纠纷案例分析

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土地使用权转让纠纷案例分析

原告：湖南岳阳广利置业有限公司。

被告：湖南城陵矶开发区金海实业总公司。

湖南岳阳广利置业有限公司（以下简称广利公司）与湖南城陵矶开发区金海实业总公司（以下简称金海公司）讼争的土地位于湖南省岳阳市城陵矶经济技术开发区琵琶王新立交桥东南侧。原湖南城陵矶经济技术开发区环宇总公司（以下简称环宇公司）于１９９３年３月１６日与岳阳市国土局签订土地使用权出让合同，办理有关手续后，取得了位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地使用权，面积为９８７９２平方米。环宇公司于１９９３年４月２８日与广利公司签订了土地使用权转让合同书，约定：环宇公司转让位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧１３５００平方米土地（折合２０．２５亩），每亩地价为２１万元；环宇公司于１９９３年７月３０日前完成居民拆迁、土地的平整、地下水管道及电源线接通等工作，延误交付土地，按月利率１５‰承担预付款的利息，超过一个月则按月利率２０‰计息；广利公司于合同签订后，六日内预付地价款的８０％，余款于７月３１日付清，延误付款，一天罚款５０００元。同时，对转让土地的四至、交付手续等均作了具体规定。由于合同中约定转让的土地有部分是岳阳市邮电局享有使用权，环宇公司遂于１９９３年５月６日又与广利公司签订了补充协议，约定转让土地面积为１５６００平方米（折合２３．４亩），预付款人民币３８８万元；如果７月３０日交付土地时，环宇公司与其他有关部门未办妥地块调整手续，为履行合同，双方同意将土地整块西移，保持临街面积１５０平方米和２３．４亩面积不变。同日，广利公司依照补充协议的约定付给环宇公司人民币３８８万元。１９９３年７月３０日，环宇公司因市场情况变化等因素未能履约交付土地。１９９３年９月，环宇公司分立，环宇公司在土地使用权转让合同和补充协议中应承担的权利和义务，由金海公司承担。１９９３年１０月，岳阳市国土局因环宇公司未依法交足土地出让金，依法将该地使用权证收回。广利公司对此情不知，后又曾多次找金海公司协调，无果，便于同年１１月８日向其发出《催地通知书》催要土地，金海公司对此未作答复。另外，补充协议对西移土地的四至亦未作具体约定，没有红线图，双方亦未到有关部门办理土地使用权变更登记手续，双方当事人对西移土地的四至指认不一，在履行中发生争议，经协议未能达成一致意见。广利公司于１９９３年１２月１８日向湖南省高级人民法院提起诉讼，请求判令金海公司返还已付本金，赔偿利息损失６２万余元，并终止协议履行。金海公司辩称，其未能按约交付土地，系因市场情势的变化；现广利公司不愿继续履行协议，是违约行为。广利公司的损失不能由我公司负担

湖南省高级人民法院经审理认为：金海公司与广利公司签订的转让岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地的合同和补充协议是合法有效的。广利公司守约支付了预付地价款，金海公司没有依约按期交付土地，应承担相应的违约责任。双方当事人签订的补充协议所约定的土地西移条款中，对西移土地的具体位置表述不明确，引起履行争议。对此，广利公司与金海公司都有一定责任。现双方当事人就原签订的转让土地合同和补充协议的履行问题，不能达成一致意见，广利公司提出终止双方签订的合同和补充协议，请求金海公司退还预付地价款并支付此款利息，是合理的，应予支持。金海公司应返还已取得的广利公司所预付的地价款及依合同约定偿付此款的一定利息，广利公司也应自负部分利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项的规定，湖南省高级人民法院于１９９４年６月 ８日作出判决：一、金海公司与广利公司于１９９３年４月２８日、５月６日签订的转让土地合同和补充协议终止履行。二、金海公司返还人民币３８８万元给广利公司，并偿付此款自１９９３年７月３０日始至本判决生效之日止月利率１０‰的利息，限本判决生效之日起十五日内付清。逾期则支付双倍（月利率２０％）的迟延履行期间的利息。 本案受理费３５０００元，由金海公司负担２５０００元，广利公司负担１万元。

审判决后，金海公司不服，向最高人民法院提起上诉，称：一审法院认定事实有误，适用法律不当，对双方责任划分不正确，判决有失公平；双方签订的合同和补充协议有效，应继续履行。 被上诉人广利公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，但对违约责任的认定不当，请求依法公正处理。最高人民法院认为：在１９９３年４月２８日签订的土地使用权转让合同中，金海公司对约定转让的一部分土地不享有使用权，非法转让了他人使用的土地，因此该合同无效。１９９３年５月６日双方签订的补充协议，对西移后土地的四至约定不明，没有红线图，并且没有依法办理土地使用权转让手续，故补充协议亦应无效。金海公司未依法交纳土地出让金，主管部门收回其土地使用权证，其已不再具备转让该幅土地的资格。金海公司对土地使用权转让合同和补充协议无效，应承担主要责任；广利公司对合同内容审查不严，约定不明确，亦应承担一定责任。一审法院判决金海公司返还广利公司所预付的地价款人民币３８８万元及偿付该款１０‰的利息，是正确的。

二审审理期间，本院依法进行调解，双方当事人未能达成协议。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一 款第（五）项、第六十一条第一款之规定，最高人民法院于１９９５年３月１９日判决如下：一、撤销一审判决书第一项。双方当事人签订的土地使用权转让合同和补充协议无效； 二、维持一审判决书第二项；一审案件受理费人民币３５０００元由金海公司负担２５０００元，广利公司负担１万元；二审案件受理费人民币３５０００元，由金海公司负担。

【评析】

本案两级法院虽然在判决由金海公司向广利公司返还预收款及偿付此款的利息上是一致的，但对合同效力的认定及所适用的法律却是不一致的。一审法院所依据的事实，是双方所签订的合同，而且仅从形式上审查。既然法律允许土地使用权人转让土地使用权，双方又签订有转让使用权的合同，而且合同内容也无违法之处，故案涉合同及补充协议是合法有效的。合同依法成立的，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务。在本案中，金海公司负有按约定期限交付所转让土地的义务，而其到期直至广利公司催促均不能履行此义务，即构成违约。对此，金海公司应承担违约责任（以按合同约定的违约利率计算预收款的利息来体现）。由于金海公司在合同约定的期限内没有履行合同，故广利公司提出解除合同，是依法成立的，金海公司即应向广利公司返还已收预付款。如果案件事实仅是如此，一审法院的判决，应是无懈可击的。但是，根据二审法院的认定，本案事实不仅如此。首先，金海公司向广利公司转让使用权的土地中，有部分土地的使用权系岳阳市邮电局的，即金海公司将自己没有取得使用权的部分土地也予以转让，对这部分土地使用权的转让，应是无效的。其次，双方签订的补充协议中约定转让使用权的土地，又由１３５００平方米增加至１５６００平方米，而且对土地的四至约定不明，尤其是金海公司从国土局取得９８７９２平方米土地的使用权后，其一直未交纳土地出让金，致使国土局于１９９３年１０月将土地使用权证收回。这就表明金海公司自始（有溯及力）不具有这块土地使用权的主体资格。因而其以这块土地的使用权为转让标的所签订的转让合同也自始无效。据此，根据《民法通则》第六十一条第一款的规定，案涉合同被确认无效后，金海公司向广利公司所收取的３８８万元预付款，应当返还给广利公司。而造成合同无效，责任应在金海公司一方，故其应赔偿广利公司因此所受到的损失。这部分损失和赔偿责任，在案中是以金海公司按１０‰的利率赔偿广利公司预付款的利息损失来体现的。广利公司对合同无效是没有责任的，但其在与金海公司签订合同时，对合同内容审查不严，对纠纷的产生也有一定责任，自己应承担一定损失，即超出金海公司赔偿以外的部分损失自己承担。所以，二审法院撤销一审法院判决第一项，维持第二项是合适的。

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湖南岳阳广利置业有限公司诉湖南城陵矶开发区金海实业总公司土地使用权转让合同纠纷案

原告：湖南岳阳广利置业有限公司。

被告：湖南城陵矶开发区金海实业总公司。

湖南岳阳广利置业有限公司（以下简称广利公司）与湖南城陵矶开发区金海实业总公司（以下简称金海公司）讼争的土地位于湖南省岳阳市城陵矶经济技术开发区琵琶王新立交桥东南侧。原湖南城陵矶经济技术开发区环宇总公司（以下简称环宇公司）于１９９３年３月１６日与岳阳市国土局签订土地使用权出让合同，办理有关手续后，取得了位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地使用权，面积为９８７９２平方米。

环宇公司于１９９３年４月２８日与广利公司签订了土地使用权转让合同书，约定：环宇公司转让位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧１３５００平方米土地（折合２０．２５亩），每亩地价为２１万元；环宇公司于１９９３年７月３０日前完成居民拆迁、土地的平整、地下水管道及电源线接通等工作，延误交付土地，按月利率１５‰承担预付款的利息，超过一个月则按月利率２０‰计息；广利公司于合同签订后，六日内预付地价款的８０％，余款于７月３１日付清，延误付款，一天罚款５０００元。

同时，对转让土地的四至、交付手续等均作了具体规定。由于合同中约定转让的土地有部分是岳阳市邮电局享有使用权，环宇公司遂于１９９３年５月６日又与广利公司签订了补充协议，约定转让土地面积为１５６００平方米（折合２３．４亩），预付款人民币３８８万元；如果７月３０日交付土地时，环宇公司与其他有关部门未办妥地块调整手续，为履行合同，双方同意将土地整块西移，保持临街面积１５０平方米和２３．４亩面积不变。同日，广利公司依照补充协议的约定付给环宇公司人民币３８８万元。

１９９３年７月３０日，环宇公司因市场情况变化等因素未能履约交付土地。１９９３年９月，环宇公司分立，环宇公司在土地使用权转让合同和补充协议中应承担的权利和义务，由金海公司承担。１９９３年１０月，岳阳市国土局因环宇公司未依法交足土地出让金，依法将该地使用权证收回。广利公司对此情不知，后又曾多次找金海公司协调，无果，便于同年１１月８日向其发出《催地通知书》催要土地，金海公司对此未作答复。

另外，补充协议对西移土地的四至亦未作具体约定，没有红线图，双方亦未到有关部门办理土地使用权变更登记手续，双方当事人对西移土地 的四至指认不一，在履行中发生争议，经协议未能达成一致意见。

广利公司于１９９３年１２月１８日向湖南省高级人民法院提起诉讼，请求判令金海公司返还已付本金，赔偿利息损失６２万余元，并终止协议履行。金海公司辩称，其未能按约交付土地，系因市场情势的变化；现广利公司不愿继续履行协议，是违约行为。广利公司的损失不能由我公司负担。

【审判】

湖南省高级人民法院经审理认为：金海公司与广利公司签订的转让岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地的合同和补充协议是合法有效的。广利公司守约支付了预付地价款，金海公司没有依约按期交付土地，应承担相应的违约责任。双方当事人签订的补充协议所约定的土地西移条款中，对西移土地的具体位置表述不明确，引起履行争议。对此，广利公司与金海公司都有一定责任。现双方当事人就原签订的转让土地合同和补充协议的履行问题，不能达成一致意见，广利公司提出终止双方签订的合同和补充协议，请求金海公司退还预付地价款并支付此款利息，是合理的，应予支持。金海公司应返还已取得的广利公司所预付的地价款及依合同约定偿付此款的一定利息，广利公司也应自负部分利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项的规定，湖南省高级人民法院于１９９４年６月 ８日作出判决：一、金海公司与广利公司于１９９３年４月２８日、５月６日签订的转让土地合同和补充协议终止履行。二、金海公司返还人民币３８８万元给广利公司，并偿付此款自１９９３年７月３０日始至本判决生效之日止月利率１０‰的利息，限本判决生效之日起十五日内付清。逾期则支付双倍（月利率２０％）的迟延履行期间的利息。 本案受理费３５０００元，由金海公司负担２５０００元，广利公司负担１万元。

审判决后，金海公司不服，向最高人民法院提起上诉，称：一审法院认定事实有误，适用法律不当，对双方责任划分不正确，判决有失公平；双方签订的合同和补充协议有效，应继续履行。 被上诉人广利公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，但对违约责任的认定不当，请求依法公正处理。

最高人民法院认为：在１９９３年４月２８日签订的土地使用权转让合同中，金海公司对约定转让的一部分土地不享有使用权，非法转让了他人使用的土地，因此该合同无效。１９９３年５月６日双方签订的补充协议，对西移后土地的四至约定不明，没有红线图，并且没有依法办理土地使用权转让手续，故补充协议亦应无效。金海公司未依法交纳土地出让金，主管部门收回其土地使用权证，其已不再具备转让该幅土地的资格。金海公司对土地使用权转让合同和补充协议无效，应承担主要责任；广利公司对合同内容审查不严，约定不明确，亦应承担一定责任。一审法院判决金海公司返还广利公司所预付的地价款人民币３８８万元及偿付该款１０‰的利息，是正确的。二审审理期间，本院依法进行调解，双方当事人未能达成协议。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，最高人民法院于１９９５年３月１９日判决如下：一、撤销一审判决书第一项。双方当事人签订的土地使用权转让合同和补充协议无效； 二、维持一审判决书第二项；一审案件受理费人民币３５０００元由金海公司负担２５０００元，广利公司负担１万元；二审案件受理费人民币３５０００元，由金海公司负担。

【评析】

本案两级法院虽然在判决由金海公司向广利公司返还预收款及偿付此款的利息上是一致的，但对合同效力的认定及所适用的法律却是不一致的。一审法院所依据的事实，是双方所签订的合同，而且仅从形式上审查。既然法律允许土地使用权人转让土地使用权，双方又签订有转让使用权的合同，而且合同内容也无违法之处，故案涉合同及补充协议是合法有效的。合同依法成立的，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务。在本案中，金海公司负有按约定期限交付所转让土地的义务，而其到期直至广利公司催促均不能履行此义务，即构成违约。对此，金海公司应承担违约责任（以按合同约定的违约利率计算预收款的利息来体现）。由于金海公司在合同约定的期限内没有履行合同，故广利公司提出解除合同，是依法成立的，金海公司即应向广利公司返还已收预付款。如果案件事实仅是如此，一审法院的判决，应是无懈可击的。

但是，根据二审法院的认定，本案事实不仅如此。首先，金海公司向广利公司转让使用权的土地中，有部分土地的使用权系岳阳市邮电局的，即金海公司将自己没有取得使用权的部分土地也予以转让，对这部分土地使用权的转让，应是无效的。其次，双方签订的补充协议中约定转让使用权的土地，又由１３５００平方米增加至１５６００平方米，而且对土地的四至约定不明，尤其是金海公司从国土局取得９８７９２平方米土地的使用权后，其一直未交纳土地出让金，致使国土局于１９９３年１０月将土地使用权证收回。这就表明金海公司自始（有溯及力）不具有这块土地使用权的主体资格。因而其以这块土地的使用权为转让标的所签订的转让合同也自始无效。

据此，根据《民法通则》第六十一条第一款的规定，案涉合同被确认无效后，金海公司向广利公司所收取的３８８万元预付款，应当返还给广利公司。而造成合同无效，责任应在金海公司一方，故其应赔偿广利公司因此所受到的损失。这部分损失和赔偿责任，在案中是以金海公司按１０‰的利率赔偿广利公司预付款的利息损失来体现的。广利公司对合同无效是没有责任的，但其在与金海公司签订合同时，对合同内容审查不严，对纠纷的产生也有一定责任，自己应承担一定损失，即超出金海公司赔偿以外的部分损失自己承担。所以，二审法院撤销一审法院判决第一项，维持第二项是合适的。