郭某诉某实业有限公司房屋租赁纠纷案

　　郭某诉某实业有限公司房屋租赁纠纷案

　　海南省洋浦经济开发区中级人民法院

　　民　事　判　决　书

　　(2000)浦中民终字第9号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)郭巍，男，1975年5月8日出生，汉族，住海南省洋浦经济开发区商业街竹苑大排档。

　　委托代理人郭景升，男，1944年12月14日出生，汉族，系郭巍之父，现住国投洋浦港有限公司宿舍202室。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)洋浦长发利坚实业有限公司，住所海南省洋浦经济开发区长发利坚楼。

　　法定代表人冼世棠，该公司总经理。

　　委托代理人郭振美，女，1975年11月23日出生，中奥法律服务所工作人员。

　　上诉人郭巍因与被上诉人洋浦长发利坚实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院(2000)浦民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭巍及其委托代理人郭景升，被上诉人法定代表人冼世棠及其委托代理人郭振美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原判认定：1999年3月30日，原告与被告签订了一份租赁合同，规定：被告同意出租该公司利坚楼第一层118～122号房面积145m2给原告经商、办公、住宅使用，月租金4500元(含伙房地租300元在内)，租期一年，即从1999年3月30日至2000年3月30日止。订合同时原告须交付人民币19000元作为信用定金(不计息)，被告才能交付房屋，合同方生效。租赁期满，经被告验收房屋无损，如数退还信用定金，每月5日前，原告必须交清水、电及其它费用，否则按水电站及有关单位规定收取滞纳金，房租若超过当月5日不交清，则按实际交款期的超逾天数计收滞纳金(逾一天计收5%，二天计收10%，三天计收20%)，若逾一个月未交清，除补交租金违约金外，原告同样交付天数的利息2%;若二个月不交清，被告有权收回房屋使用权，定金不退还，并收取原告违约金(按欠数总额的25%收取)。合同签订后，原告依约向被告支付19000元，房屋由原告装修使用。此后，原告陆续向被告支付到6月份的房租及地租，其中5月份的地租300元未付。1999年7月15日，原告觉得租金及水电费偏高，遂向被告递交“修定租赁合同的请示”，被告未予答复，并要求原告按合同交清所欠租金及水电费。因原告没有再向被告支付房租、水电费，被告遂于1999年11月25日将房屋收回，双方由此成讼。至此，原告共欠被告租金21900元及水电费1955.20元。

　　原审认为：原、被告签订的租赁合同，除规定的定金和滞纳金无效外，其余条款合法有效，原告因经营艰难而向被告发函要求重新修定合同，尽管被告未予答复，但其在向原告催缴租金及水电费过程中，仍然要求原告按合同约定予以履行，被告这一行为应视为其对原告要求重新修定合同予以否定。因此，原告未按合同约定向被告支付租金及水电费等属违约行为，应承担违约责任。被告因原告未按合同规定的交纳租金，而依据合同将房屋收回并无不当。基于房屋收回后，合同实际上已终止履行，况且双方均要求解除合同，该合同已没有继续履行必要，应予解除。订合同时原告向被告缴交的款额19000元，并非作为债权的担保，因而不能视为定金，被告应退还原告。原告承租期间，因装修拆除了房屋内墙，并投入了一些设备设施，合同解除原告应将房屋恢复原状，并可收回自己的设备设施。至于被告主张原告赔偿因法院查封给其造成损失，因不属本案的审理范围，本院对此不予审理。据此，原审法院依据《经济合同法》第二十六条第一款第三项、第三十一条的规定，判决：①解除合同。②原告向被告支付所欠租金21900元及违约金5475元。③原告向被告支付水电费1955.20元，并按欠款额每日万分之四支付自1999年6月1日起至付清该款时止逾期付款违约金。④被告退还原告19000元(冲抵所欠租金)。⑤原告收回属于自己设备后，十天内将房屋内墙恢复原状。⑥驳回双方其他诉讼请求，本诉受理费600元由原告承担，反诉费2509元原告承担1104元，被告承担1405元。

　　上诉人郭巍不服原审判决，上诉称：(2000)浦经初字第9号判决书审查不清，与事实不符，判决不公。上诉要求：①退还多余保证金14000元;②退还装修在利坚楼118～122铺面内设备设施，退还后院自建红砖房一栋，退还四间铺面后面的自建房，退还装修在五间铺面前面上的装修; ③解除租赁合同。

　　被上诉人洋浦长发利坚实业有限公司答辩称：租赁合同一经签订便发生法律效力，未经对方同意，一方不能随意变更，应严格按合同条款执行。上诉人的上诉无理，应予驳回，并应判令上诉人将租赁房屋十日内恢复原状或折价赔偿人民币8120元。另一审判决上诉人违约并承担违约责任，定金19000元应作违约方定金处理。诉前保全所造成的被上诉人经济损失亦应由上诉人承担。

　　本院二审中查明的事实与原审法院认定的事实相符。对原审法院确认的证据，双方当事人均无异议，本院亦予以确认。合同签订后上诉人依约向被上诉人交纳部分房租及地租费，其中四月份付3300元，五月份付4200元，六月份付4500元。另上诉人在二审中提出愿把自建红砖房一幢四个铺面后附属建筑及前面雨棚装修以及屋内吊顶装修留给被上诉人，上诉人不再出资修复内墙，以弥补被上诉人的损失。被上诉人对此未予接受，坚持要求恢复原状，并以原审时漏列卷闸门损失为由，主张上诉人应付款项87044.02元，其中房租费26550元;水电费1955.20元;水电费滞纳金4962.48元;诉前保全期间房租损失46050及利息1547.61元;从1999年11月25日前至2000年12月30日止欠款利息2358.73元;十天未恢复原状的赔偿金8120元。

　　本院认为：上诉人与被上诉人于1999年3月30日订立的租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，系有效合同。其中双方约定的定金条款由于违反《担保法》第九十一条关于当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的百分之二十的规定，定金超过合同标的额百分之二十的部分无效。本合同标的为54000元(按租赁期一年，每月4500元计)，按百分之二十计应收定金10800元，而被上诉人实际收取上诉人定金19000元，超出的8200元部分不按定金对待。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，使用定金罚则。由于上诉人已交纳了三个月的房租，因此，本案中定金罚则只使用于合同期内未履行的部分，即合同约定租金的四分之三。10800元定金中，未履行部分的定金额为8100元，该部分被上诉人不返还上诉人。19000元中下余的10900元，被上诉人应予返还。原审法院一概认定上诉人支付给被上诉人的19000元并非债权的担保，因而不能视为定金，定金条款无效是错误的。首先，双方当事人在合同中明确约定19000元是定金，并约定了适用定金罚则的条件，在没有充足的法律依据和事实依据的情况下，否定当事人约定的定金的性质是有违当事人在订立合同时的真实意思的，也是不妥的;其次，法律并不排斥当事人可以对定金约定其他的用途，如抵作价款等。合同虽然约定：“租赁期满后，经甲方对房屋及设备验收无损，信用定金才能照数退还给乙方”，但这只是双方对租赁期届满后定金的用途所作的特殊约定，即定金转化为房屋、设备的担保。在合同期内，19000元中合法的部分仍属定金的性质，而非一开始定金的性质就发生了转化。第三，从本案合同的内容看，合同中约定的定金，兼具成约定金和违约定金两种性质，在合同生效后，该定金的主要作用在于担保债的履行，当一方的违约符合合同规定的适用定金罚则的条件或足以使对方签订合同的目的无法实现时，即适用定金罚则。合同第十一条第3项规定：若超逾两个月不交清房租等，“乙方所交甲方的定金不但不退还乙方，并收取乙方的违约金”。上诉人的行为符合合同规定的条件，本案应适用定金罚则。对于滞纳金条款，虽然法律、行政法规没有禁止性规定，其约定也是双方当事人的真实意思表示，被上诉人亦提供了洋浦水电站的“关于收取滞纳金的通知”，但经查，水电站从来没有收取过被上诉人的水电滞纳金，被上诉人至今也没有提供有关水电站曾收取其滞纳金的证据。由于滞纳金并没有实际发生，因此对被上诉人此项请求本院不予支持。本案中上诉人认为被上诉人采用1993～1994年房地产高峰时期的合同，属格式合同，该合同存在诸多显失公平的内容，双方权利义务不平等，违反民事活动中应遵循的公平、公正、等价有偿原则，应予撤销。此理由不能成立。一方面，双方订立合同并不是在紧迫的情况下所为，重要条款均经双方协商，合同中的重要数据均为手写，当事人意思表示真实，订约过程不存在瑕疵;另一方面，房租价格波动属正常的商业风险，当事人在订立合同时应当预见到价格可能发生波动，这种波动也是双方当事人共同面临并自愿承担的风险，一方当事人因价格波动就以该租赁关系显失公平为由要求撤销合同，显然缺乏法律依据的，也同显失公平制度所设立的目的相悖。因此，原审对合同认定有效并判决予以解除是正确的。另外，上诉人于1999年7月15日以水电、租金等个别条款内容不合理为由向被上诉人提出“关于修定租赁合同的请示”，经查该请示函没有回执，也没有被上诉人签收的证据，被上诉人的法定代表人也予以否认。庭审中证人李文孝证实：1999年11月26日上诉人告诉他25日被上诉人强行把出租的118～122号铺面换锁;证人蒋怀全、李昌其证实租住被上诉人房屋的各租户(包括上诉人)两次联名打报告请求被上诉人降低房租，而除上诉人外，其余业主均已作适当降价处理;证人焦林、吴继正、郭瑞隆等证实曾先后两次就降低租金问题与上诉人一起找过被上诉人。上述证人证言证实了上诉人联络他人共同找过被上诉人要求降低房租，即其提出了修改合同的要约，但并不能证实被上诉人已对上诉人的要约作出了承诺，也不能证实上诉人在未得到被上诉人明确答复之前可以免交或降低标准交纳房租、水电费。即使存在被上诉人同意给其他租户降低租金的事实，也不能由此推定出被上诉人应该或必须给上诉人降低房租的结论。对上诉人的要约，被上诉人并无法律规定的或合同约定的义务必须做出承诺，所以被上诉人的不作为既不是默认，亦不构成违约。在被上诉人没有作出承诺的情况下，合同没有变更，双方当事人必须严格按原合同履行义务。上诉人单方面提出修改合同不是拒不支付租金、水电费的正当理由，原审法院据此认定上诉人不履行合同规定的付款义务，构成违约，判令其偿付违约金并无不当。本合同成立于合同法实施之前，但其约定的履行期跨越合同法实施之日，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》有关规定，本案只适用合同法第四章的有关规定，而不适用合同法的其他条款。鉴于上述原因，本案应以《经济合同法》及其相关的司法解释为处理的依据。最高人民法院在《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉的若干问题的解答》中规定：“定金与违约金的性质不同，定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿，所以合同的一方可以在对方违约时既要求对方偿付违约金，又要求按定金罚则处理定金问题，只要法律和法规没有相反规定，就应当予以保护，但并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限。”据此，对本案应采取定金与违约金并用原则。关于房屋的恢复原状问题，原审法院判决在履行期限的表述上有不当之处，应予纠正。同时，合同解除后的恢复原状，既应包括房屋内墙的恢复原状，也应包括房屋出租后内外添附物的拆除：如吊顶、卡座、大门铝合金玻璃窗以及后面木门木窗、简易红砖房等，这些都应属恢复原状范围。综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。被上诉人的其它诉讼请求缺乏法律依据，不予保护。一审判决认定事实基本清楚，证据确实，除定金及有关水电费的违约金处理有误以及恢复原状有疏漏之处应予纠正外，其余部分处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

　　一、维持海南省洋浦经济开发区人民法院(2000)浦民初字第9号民事判决第一、二、六项及第三项中水电费1955.20元部分。

　　二、撤销海南省洋浦经济开发区人民法院(2000)浦民初字第9号民事判决第四项及第三项中违约金部分。

　　三、变更海南省洋浦经济开发区人民法院(2000)浦民初字第9号民事判决第四项为：被上诉人向上诉人退还超过法定定金比例部分款项8200元和已履约部分的定金2700元，两项合计10900元。

　　上述第三项所涉款项同第二项所涉款项相抵后，上诉人还应向被上诉人支付18430.20元。此款限本判决生效后十日内付清，逾期则双倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　四、改判：上诉人应在判决生效后十日内将铺面恢复原状。具体恢复项目：吊顶、雨篷、卡座、大门铝合金玻璃窗、三堵内墙、后面红砖房以及装修时拆除的部分木门窗。

　　一、二审受理费，本诉部分1200元由上诉人承担;反诉费2509元，上诉人承担1756.30元，被上诉人承担752.70.鉴定费500元，上诉人和被上诉人各承担250元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　孟　励

　　审　判　员　杨　挺

　　审　判　员　羊茂明

　　二○○○年十二月二十五日

　　书　记　员　裴　颉