张某诉某粮机股份有限公司、某实业发展有限公司房屋租赁纠纷案

　　张某诉某粮机股份有限公司、某实业发展有限公司房屋租赁纠纷案

　　河南省郑州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2004)郑民一终字第68号上诉人

　　(原审原告)张盾(身份证号410108720327003)，男，1972年3月27日出生，汉族，工人，住郑州市南阳路180号郑州粮机股份有限公司5号家属楼。

　　委托代理人宋东山(身份证号410104490712155)，男，1949年7月12日出生，汉族，工人，住郑州市南阳路180号郑州粮机股份有限公司5号家属楼。

　　委托代理人秦玉权，河南志晖律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)郑州粮机股份有限公司，住所地郑州市南阳路177号。

　　法定代表人林荣海，该公司经理。

　　委托代理人赵传鑫，该公司法律顾问。

　　被上诉人(原审被告)河南金谷实业发展有限公司，住所地郑州市南阳路177号。

　　法定代表人常兰州，该公司总经理。

　　委托代理人李顺灵，该公司副总经理。

　　委托代理人赵传鑫，该公司法律顾问。

　　上诉人张盾因与被上诉人郑州粮机股份有限公司、河南金谷实业发展有限公司房屋租赁纠纷一案，不服郑州市邙山区人民法院(2003)邙民一初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张盾及其委托代理人宋东山、秦玉权、被上诉人郑州粮机股份有限公司(以下简称粮机公司)的委托代理人赵传鑫、被上诉人河南金谷实业发展有限公司(以下简称金谷公司)的委托代理人赵传鑫、李顺灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院认为，原、被告所签订的协议书系双方真实意思的表示。原告称签订协议书时受到了要挟无证据证明，因原告是在领取了置换金后才签的协议。被告金谷公司依法自主处分自己的财产，与原告签订协议并无不当。故判决：驳回原告张盾的诉讼请求。

　　宣判后，张盾不服，向本院提起上诉称：原审错误认定了上诉人先领取置换金而后“自愿”签订《(退房)协议书》;该协议书是不平等格式合同，权利义务内容显失公平;上诉人有优先购买和优先租住权;原判依据《资产重组实施方案》认定金谷公司取得“五号楼”的产权，于法无据。故请求依法改判。

　　被上诉人粮机公司、金谷公司均未提供书面答辩状，在庭审中口头答辩称：金谷公司从市政府购买粮机公司的股份，不存在侵犯上诉人权利的行为;上诉人不存在优先购买权。请求驳回上诉人的请求。

　　经审理查明，根据郑州市经济贸易委员会《关于郑州粮机股份有限公司〈资产重组实施方案〉的批复》(郑经贸企改[2003]7号)，郑州市财政局(转让方)与金谷公司(受让方)于2003年5月20日签订《国有股权转让合同》一份。约定转让方将其持有的粮机公司740万元(股)、占总股本73.54%的国有股权转让给受让方。其中包括本案双方当事人所争执的“五号楼”(即“简易红宿舍”，见郑州市粮食局签字“同意生活性资产进入总资产”并加盖公章的《郑粮机字[2003]5号文件》)。

　　上诉人张盾原系粮机公司职工。在金谷公司受让粮机公司股份之前，张盾已经取得粮机公司住房证，开始在“五号楼”居住，并按规定交纳租金和水电费用等。粮机公司国有股权转让给金谷公司后，张盾(乙方)与粮机公司(甲方)于2003年5月23日签订了《终止劳动合同协议书》。该协议主要条款为：一、自2003 年5月起，双方终止劳动合同，解除关系，乙方不再保留国有企业职工身份。二、乙方选择到新重组公司就业或自谋职业的，双方签订本协议后，甲方支付乙方一次性经济补偿费(注：即双方所称的“身份置换金”)16674.99元。协议签订后，张盾签字领取了该款。张盾签字的《郑粮机兑付花名册(银行)》上打印有 2003年5月字样，但没有具体日期。

　　2003年6月10日，张盾(乙方)与金谷公司(甲方)签订《协议书》一份。该协议书台头为金谷公司，加盖的公章为粮机公司实业公司。该实业公司没有营业执照。该协议主要条款有：一、甲方给乙方两个月时间搬出现住房，在此期间免收房屋租金，乙方水电使用费自理。二、根据房源情况，甲方在安排好本公司职工后，可优先租赁给原粮机职工，但需住户提出书面申请。三、甲方批准租房后，乙方须与甲方签订租赁协议，并按时交纳甲方规定的费用。四、乙方必须服从甲方房屋调整及有关制度。并加纳房屋押金300-800元。两个月期满后，未同甲方签订租赁协议的，应三日内将房屋退回甲方，否则一切责任和损失由乙方负责。协议签订后，张盾于当日交纳了押金300元，粮机公司实业公司为其出具了加盖公章的收据。

　　另查明，粮机公司自2003年起未进行年检，亦未办理注销手续。在审理过程中，上诉人于2003年12月29日向本院提出申请，请求调查收集双方签字的《员工离公司通知单》，以证明领取置换金的时间。该《员工离公司通知单》标明的时间是2003年5月23日。

　　上述事实，均有相关文件和协议书等书证存卷为证，足以认定。

　　本院认为，张盾居住原粮机公司的房屋并交纳租金等，已与该公司形成租赁关系。金谷公司受让股权之后，该房屋的所有权即由国家控股的粮机公司转移到金谷公司拥有主要股份的粮机公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故此，应当认定张盾与金谷公司拥有主要股份的粮机公司仍然存在对该房屋的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十二条又规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，……视为不定期租赁。” 本案中，张盾与原粮机公司的租赁没有书面合同，对租赁的期限也没有明确约定，应当视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条同时规定，对于不定期租赁，“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，粮机公司与张盾于2003年6月10日所签订的协议书，实际是对原租赁协议的解除。该协议中已约定给张盾两个月的时间搬出该住房，这是符合“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的法律规定的。因此，如果没有法定的合同无效的理由，该合同应当认定为有效合同。本案中，上诉人是以受到胁迫而主张该协议无效的，其理由是被上诉人在其签订了协议书之后才给其发放置换金，其证实自己主张的主要证据是《员工离公司通知单》。而该通知单载明的时间是5月23日，不能证明上诉人是在6月10日签订协议后才领取置换金的。上诉人并没有提供其他证据来证明自己受胁迫的主张。所以，对张盾的“自己是受胁迫签订该合同”的主张，因其理由不足，证据不力，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人张盾承担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 赵 建 伟

　　审 判 员 陈 震

　　代理审判员 范 亚 玲

　　二 零 零 四 年 三 月 三 日

　　书 记 员 魏 飞