出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？

　　出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效?

　　案情简介

　　案外人上海都氏实业发展有限公司(以下简称都氏公司)租赁使用一事业单位所有的位于铜仁路的一处房屋。2004年12月6日，都氏公司在征得产权人同意后将房屋转租给上海市广悦实业发展公司(以下简称广悦公司)使用。

　　2005年4月1日，广悦公司在征得产权人同意后将房屋再转租给上海市和乐新名门酒楼(以下简称新名门酒楼)，并签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，广悦公司将铜仁路的房屋出租给新名门酒楼用于经营“和乐新名门酒楼”，租期从新名门酒楼取得酒楼营业执照之日起至2008年12月31日止，月租金人民币40万元，自2005年12月1日起每年租金递增人民币4万元，新名门酒楼应于每月的2日前支付租金。如新名门酒楼不履行付款义务，累计达到一个月应付款项总额时，广悦公司有权终止合同。合同于新名门酒楼的营业执照签发之日起生效。该合同由上海都氏公司盖章同意，上海市和乐娱乐商城有限公司(以下简称和乐公司)及案外人上海安宁地产有限公司为新名门酒楼提供担保，担保责任为连带、代偿责任。合同签订后，双方未到房地产管理部门办理房屋登记备案手续。

　　合同签订后，新名门酒楼于2005年4月6日取得了企业法人营业执照。在履约过程中，由于新名门酒楼于2006年4月1日以后的租金分文未付，广悦公司遂诉至上海市浦东区人民法院，要求新名门酒楼支付房屋租金，上海市和乐娱乐商城有限公司承担连带支付义务，并解除房屋租赁合同。

　　被告新名门酒楼认为，本酒楼与原告签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门登记备案，故双方签订的房屋租赁合同无效，根据合同无效的后果原则，本酒楼拒付房屋租金是符合法律规定的。因此，原告要求本公司支付租金的行为于法无据，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，原告广悦公司与被告新名门酒楼签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，双方约定的内容符合法律的规定，双方签订的合同有效，双方应当全面履行。故被告在房屋承租期间，有义务向原告支付房屋租金。现被告以房屋租赁合同未到房地产管理部门办理登记备案手续为由拒付房屋租金，无法律依据，本院不予支持。现双方同意解除房屋租赁合同，本院予以认可。另外，上海市和乐娱乐商城有限公司和上海安宁地产有限公司为新名门酒楼提供担保，故被告新名门酒楼拖欠原告租金的行为，上述二保证人应当承担连带支付义务。据此，上海市浦东区人民法院经于2006年6月1日作出如下判决：

　　一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同;

　　二、被告新名门酒楼有限公司应于判决生效之日起10日内支付原告广悦公司租金人民币80万元;

　　三、上海市和乐娱乐商城有限公司和上海安宁地产有限公司对被告新名门酒楼有限公司应支付原告广悦公司的租金80万元承担连带清偿责任。

　　被告新名门酒楼不服一审法院作出的判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。

　　上海市第二中级人民法院经审理认为，租赁合同登记仅具有对抗第三人的效力，未经登记，不影响合同对于双方当事人的效力。因此，原审法院鉴于系争租赁合同及补偿协议系双方真实意思表示，新名门酒楼亦实际使用了系争房屋，且广悦公司的转租行为已征得房屋产权人及原承租人同意的事实，认定双方租赁合同及补充协议合法有效是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条、第6条、第85条、第89条第(1)项、第106条第1款、第112条第2款和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款的规定，二审人民法院遂作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　争议焦点

　　出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效?

　　律师点评

　　本案争议的焦点在于，租赁合同未经登记，是否有效?《中华人民共和国房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。”第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。”

　　根据上述的规定可知，首先，对于房屋租赁合同，出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，但出租人和承租人已经开始履行合同的，如出租人交付租赁房屋而承租人接受的，或者承租人交付租金而出租人接受的，租赁合同仍然成立;但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式，租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。

　　其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后，发给房屋租赁证。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。

　　租赁法律关系本质上是一种债权债务关系，在早期民法中，租赁权不能对抗第三人。但现代民法强化了租赁权的效力，使之物权化，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种对抗力的表现之一在于，在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权和其他物权的人，得主张租赁权。例如，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则。再如，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这些规定都是租赁权对抗第三人的体现。在房屋租赁的场合，登记就是房屋租赁权得以对抗第三人的前提条件。未经登记，租赁合同没有对抗善意第三人的效力。

　　综上所述，在本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，对双方当事人仍然具有法律约束力，双方当事人仍然要全面地履行合同中约定的义务。故本案上诉人关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。