农村房屋买卖协议虽无效　善意取得可获物权

　　【案情】

　　被告张武与原告张红系兄妹关系，张武在外市工作，张红已出嫁。2007年1月，张红、张武母亲过世，留有遗产农村老宅一幢。2月，被告张武在原告张红的丈夫在场的情况下与被告李年(同村的邻居)签订了转让该房屋的“房屋转让协议”，双方约定，房价50000元。签订后，被告张武向被告李年交付了房屋及土地使用权证书，张武得价款50000元。目前李年已经办理宅基地土地使用权变更手续，并重新装潢搬进入住。

　　原告张红得知房屋被其兄转让后，于2007年11月，向法院起诉称：母亲过世遗产至今未分割，张武未征得其同意，擅自出售房屋，系无权处分，事后也未征求自己的意见，故请求法院确认张武与李年之间的房屋买卖无效；并要求被告李年返还房屋。

　　被告张武辩称，其出售房屋时，原告丈夫在场，默示放弃继承，同意出售，故自己是有权处分，房屋转让协议自始有效。

　　【分歧】

　　对于该案的处理，有三种意见：

　　1、房屋转让协议无效，买卖双方互返购房款和房屋。

　　2、房屋转让协议有效，应驳回原告的诉讼请求。理由是，该房屋遗产是原告张红与被告张武的共有财产，虽未分割出各自的份额，但被告张武在出售该房产时，原告丈夫在场，被告李年有理由相信被告张武已经取得了张红的同意，被告张武出售整栋房屋行为构成表见代理，属于有权处分，故房屋转让协议是有效的。

　　3、房屋转让协议无效，但原告基于物权请求权要求被告李年返还房屋的请求不能得到支持。

　　笔者同意第三种意见。

　　【评析】

　　处理该案，正确理解无权处分与善意取得制度以及它们相互之间的关系是关键。

　　无权处分属于债权法律关系，是合同法规定的内容，其解决的是合同效力的问题，而善意取得制度属于物权法律关系，是物权法规定的内容，其解决的是物权归属的问题。合同有效无效与物权能否取得是两个有关联而又互相相对独立的问题，这就是合同效力与物权效力相区分的规则。

　　无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为，可以说没有无权处分，则没有善意取得制度。所以说无权处分财产协议的效力与否与物权的转移在第三人为善意的情况下没有关系，即如果当事人之间的无权处分行为符合动产善意取得制度的构成要件，则该无权处分行为可以产生物权的效力，即善意第三人取得标的物的所有权。

　　一、无处分权人未取得处分权处分财产，对外签订处分财产的协议无效。

　　无权处分，是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让该财产协议的行为。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分人与第三人签订处分财产的行为，其欠缺的是有效的处分权要件，依反对解释，如果权利人不予承认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效，按通说，在权利人未作出是否追认前为效力待定合同。

　　在本案中，涉案房屋是原告张红与被告张武从其母亲处继承的遗产，由于尚未分割，该房屋在性质上仍属于遗产。按照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第177条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有” ，所以，该房屋应为继承人张红与张武的共同共有财产。对于共同共有财产，财产权利人享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，即是侵犯了其他共有人的权利，该行为应认定为无效。所以被告张武擅自出售房屋，未取得财产权利人之一的原告的同意，则侵犯了原告的财产权利，显然属于无权处分。现原告向法院起诉，要求确认协议无效，说明原告对于被告张武处分共同财产房屋的行为未予追认，那么，被告张武与被告李年签订的房屋转让协议的效力就自始无效。被告张武辩称，原告丈夫在场，视为原告默示放弃继承并同意出售。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第47条的规定，继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其它充分证据证明的，也应当认定其有效。本案原告并未书面表示放弃遗产继承，被告也没有证据表明原告口头放弃了遗产继承，所以，原告丈夫在场不能事实上表明被告张武征得了原告张红的同意，并取得处分权。

　　在这里，我们应注意区分无权处分和无权代理。行为人无处分权，擅自以其他有权处分的人的名义处分物权的，属无权代理行为，并应根据合同相对人的状况判断是否成立表见代理，在法律适用上按《合同法》第48条、第49条的规定处理。若行为人无处分权，擅自以自己的名义处分物权的，则应定性为无权处分。

　　二、协议无效并不当然导致协议约定的标的物的所有权不会转移，若第三人依善意取得制度，可以取得物权。

　　无处分权人将他人所有的财产转让给第三人，所有权人原则上有权追回。但为了保护交易的安全，维护善意第三人的利益，法律又设置了善意取得制度。该制度是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移财产所有权的权利，受让人仍可取得其所有权。关于善意取得，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”；《物权法》第106条也规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让财产时须是善意的，不知出让人是无处分权人；②受让人支付了合理的价款；③转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。?

　　从案件的事实看，被告李年应善意取得房屋的所有权。善意取得制度中的“善意”，主要指受让人不知转让人没有所有权或处分权的事实，这是善意取得人取得财产所有权的法律前提。被告张武与李年在签订转让房屋协议时，已出嫁的原告张红的丈夫到场，况且张武持有土地使用权证书，李年是有理由相信张武是有所有权或处分权的，协议签订后，李年又支付了合理的对价50000元，所以，原告没有证据证明李年是恶意或与张武串通，李年受让财产则是善意的。

　　所转让房屋属于不动产，按照法律规定，不动产是需要初始登记，转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋，因不属于商品房具有其特殊性，出售是否有法律上的限制呢？《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。而农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。所以，同村组集体经济组织成员之间房屋的转让，是允许的。对于农村房屋转让是否需要登记，我国目前的法律没有强制性规定，在实践中，农村房屋产权也未初始登记，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让，况且，该房屋的土地使用权已经变更，房随地走，房屋产权应当转移至李年。
　　综上，两被告之间的房屋转让协议的效力虽因原告张红不予追认而归于无效，但张红要求被告李年返还房屋的要求却不能得到法院的支持。原告张红只能要求被告张武赔偿其侵权损失。