有关抵押借款合同的房屋产权证书

　　[案情]

　　1999年2月，江苏省如皋市某针织厂(以下简称针织厂)向中国农业银行如皋市某办事处(以下简称办事处)申请贷款30万元，双方办理了抵押担保借款合同，针织厂以所属厂房及部分设备抵押担保，附平面图与清单。合同订立后，办事处依约贷给针织厂30万元，对抵押的厂房及设备双方亦依法办理了抵押物登记。贷款到期后，针织厂未能还款。1999年12月，经协商一致，针织厂同意以抵押物抵偿部分债务，为此，双方达成具体抵偿协议，该协议经双方代表签字、盖章，并经公证。协议订立后，针织厂将抵偿物交办事处，办事处接收抵偿物并已经处理了部分财产，但针织厂未能将房屋产权证书交办事处，办事处追要无着，遂提起诉讼，要求针织厂立即归还抵偿物的房屋所有权证书。

　　[分歧]

　　本案在审理过程中，形成两种观点：

　　第一种观点：针织厂与办事处订立的抵押担保借款合同及抵偿协议意思表示真实，内容合法，故应为有效。且协议签订之后，被告已将抵偿物交付办事处，办事处对其占有并进行了相应的管理和处分，是其依法行使权利的体现，故应判决针织厂将房屋所有权证书交办事处，支持原告诉讼请求。

　　第二种观点：双方抵偿协议合法有效，但针织厂交付房屋后，可协助办事处办理房屋所有权变更登记手续，而要求针织厂交付所持的房屋产权证，并不能必然引起抵偿房屋所有权的变动，并可能对针织厂产生不利的影响。针织厂有义务向房屋产权登记部门交付房屋所有权证书，协助办事处办理变更登记手续，而无义务向办事处交付该证书，故办事处的诉讼请求依法应予驳回。

　　[评析]

　　笔者同意第二种观点，理由如下。

　　一、针织厂按照协议将厂房交付给办事处后，办事处能否取得对抵偿物的所有权?

　　我国现行的不动产登记法律法规，没有明确统一的不动产登记制度，依《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护”，《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第十八条规定，“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。同样，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》也均规定了土地使用权和房屋所有权的变更应当进行登记。从上述规定可以看出，登记是我国不动产物权取得与变动的生效要件，我国采取登记要件主义，实行不动产所有权登记发证制度，采取强制登记制，房屋权属的取得和变动均须经过登记，只有经过登记才能取得房屋权属，并受到国家强制力保护。登记体现了国家对不动产物权关系的干预，目的在于明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。从上述分析可以看出，针织厂将作为抵偿物的厂房交付给办事处，办事处取得对该厂房的合法占有，但不能取得法律上所确认的所有权，如要取得，办事处必须办理该房屋的产权变更登记，只有通过登记，才能取得公信力，得到法律上承认和保护的所有权。

　　二、事实物权与法律物权的界定与区分。

　　我国法律规定，动产物权以占有和实际交付为转移，故办事处对针织厂交付的部分设备的处理是其行使权利的表现，有完全的效力，且不会对第三人形成损害，而办事处对针织厂房屋的占有属于给付对价的合法占有，也能取得一定范围内人们的承认，其本身也可行使部分权利，从形式上讲只属于对物的事实占有，享有事实物权，而不能享有实质意义上的法律物权。基于物权的公示性原则，理论界将物权划分为法律物权和事实物权，主要基于物权的事实属性和法律属性而言，而真正的司法实践意义在于：在涉及第三人利益的前提条件下，物权在法律意义上的保护。

　　所谓事实物权即客观上真实存在的物权，也就是物权的占有人是真实存在的，真正的权利人，包括以下两点：一是事实物权的占有人是该物权的真正权利人，有排他性;二是占有的物权是客观实际上的占有，在不存在第三人的情况下独立存在。又称真正物权或实际物权。法律物权是基于法律上的规定而产生的物权形式，即物权人对物权的占有、使用、处分和收益是源于法律的规定，并通过法律形式对外展示，以期对抗其他边缘物权人，这种占有方式须经过法定的要式行为进行，如对不动产的登记，因此，法律物权又称登记物权。物权从静态上看，解决的是物的所有权归属问题，从动态上看，应理解为物权行为，不论采用什么样的概念，解决的中心议题是如何保证物权的稳定性，通过加快物权的流通，最大限度地建立、完善物权交易中的风险防范机制，提高交易效率。物权行为是以设立、变更和消灭物权为目的，与公示登记和占有支付为表征相结合的法律行为，具有如下特征：1、物权是权利人自由依照自己的意志，独立的直接行使物的支配权利;2、权利人进行物权的所有活动，其内容和形式都要合法。法律物权和事实物权并不都是一致的，有时也有冲突，法律物权保护的是绝对的物权，具有十分严格的排他性，而事实物权在某些情况下，由于物权人的行为瑕疵而导致当事人在物权变动时得不到应有的法律保护，出现占有物而不占有物权的现象。在功能和证据效力方面，两者也有差异，在物权交易领域，法律物权优于事实物权。由于两者的冲突，如针织厂向办事处交付房产证就可给自身带来不利的后果和影响，如办事处取得房产证后进行抵押、变卖等风险行为产生矛盾或纠纷，作为法律物权人的针织厂就不可避免地牵涉进来，并承担相应的不利后果，从而不能保证物权交易的安全、方便、快捷、合理，也就违背了针织厂交房的初衷。

　　三、交付房产证是否属针织厂的义务?

　　上述分析可以看出，房屋所有权不因实际上的占有而变更，也不因他人持有房产证而变更，在未办理过户手续而独立转让房产证的条件下，持有房产证者并非权利人，房屋所有权与房屋所有权证分属两个不同的民事主体，办事处与针织厂未办理房产的过户手续，表明抵偿协议并未履行完毕，针织厂的义务不是交付房产证，即使是交付了房产证办事处仍然没有取得完全意义上的房屋所有权，亦不能实现抵偿协议之目的，房产证只能给房产管理部门办理变更登记，而不能交给办事处，造成房屋所有权与房屋所有权证相分离的状态。第一种观点中，办事处所称“协议之后，针织厂已将抵偿物交付，并对其进行了管理和处分，是行使权利的体现，故针织厂应交付房属产权证书”的观点是不能成立的，因为该观点所称的权利仅是使用、收益权利，是占有他人之物所享有的用益物权，是不完整的所有权。因在未办理过户手续的情况下，独立转让房屋所有权证书会给转让人针织厂带来一定的风险，承担不必要的损失，进而最终影响抵偿协议目的的实现，故在办事处要求独立转让房产证的情况下，为规避对自身的不利影响，针织厂应有权拒绝。何况，办事处该主张既非法律规定，也不是当事人之间的约定，是为当事人之间创设义务。第二种观点既符合物权法的相关理论，也符合物权交易的经济、安全和效率原则，有利于办事处实现完整的物权，故应当采纳。