非典型查封的典型意义

“我几代人、几家人的血汗钱买了这套房子，怎么平白无故就

“我几代人、几家人的血汗钱买了这套房子，怎么平白无故就给我封了！”2007年2月2日，北京李女士在河北沧州市中级人民法院反映情况时情绪很激动，她通过正常程序购买的一套二手房在入住两个月后被该法院查封。

而在记者了解到的另一起北京正在审理的类似案例中，买方通过中介公司购买的二手房因卖方房屋来源涉嫌非法而被法院查封。

规范二手房市场是房地产宏观调控的重要目标之一。那么，在二手房交易中，哪些房屋不得进行二手房买卖？中介公司在二手房交易中应扮演怎样的角色，承担怎样的义务和责任？房地产行政主管部门又该如何加强和完善对市场的管理？对此，本期地产圆桌邀请相关专家对二手房交易的相关问题进行探讨。

法律规制二手房交易

主持人：从法律上讲，哪些房屋不得进行二手房交易？

豁长林：依据现行法律，以下房屋不得进行二手房交易：权利受到限制的房屋，如已被查封的房屋；没有取得产权证书的房屋；转让没有经过其他共有权人书面同意的房屋以及权属存在争议的房屋等等。

杨海军：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定，不得转让（包括买卖、赠与或其他方式）的房地产包括：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。另外，已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。

主持人：二手房交易的通常程序是怎样的？

卢婷莉：在通常的二手房交易中，首先由当事人向居间方（也就是房屋中介公司）提出申请，委托居间方代理其寻找合适房源。居间方同时有义务在形式上审核售房人相关文件的真实合法性，审核完毕后撮合买卖双方议价并签署买卖合同。在合同签署以后，若买房人需要办理银行按揭，则需支付定金、首付款，并办理银行贷款审批手续。银行贷款审批通过之后，买房人取得银行出示的书面放款承诺函，随后买卖双方即可启动过户程序，到权属登记机关办理过户手续。在过户、缴税并取得房产证后，银行向售房人拨放剩余房款，再由买房人向银行办理抵押登记备案手续。

主持人：二手房交易中，卖方的诚信义务主要包括哪些内容？

杨海军：首先，在产权方面，卖方应如实告知买方其房屋是否被查封抵押，是否列入拆迁范围，房产有无共有人，是否经其他共有人同意出售，房屋是否出租，属央产房的有无上市批准文件，是房改房的，单位有无产权，享有优先权的人是否已放弃了优先权等情况。

第二，在房屋质量方面，卖方应告知买方房屋有无隐蔽性的质量问题。第三，在环境方面，卖方应如实告知房屋周边有无环境污染、重大安全隐患等。

卢婷莉：卖方应提供真实有效的房屋权属证书、原购房合同、购房发票、本人的身份证件、共有人的相应书面资料等等。

豁长林：依据法律规定，卖方当初购买房屋的资金来源应合法。但在实际交易中，这点并不影响房屋进行合法的交易以及新的买房人对房屋权利的合法取得。

中介公司担当居间角色

主持人：二手房交易中，中介公司应该扮演怎样的角色？发挥怎样的作用？承担哪些义务和责任？

王宏新：根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其中，房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。根据规定，房地产中介服务机构履行的主要义务包括：遵守有关的法律、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；按照核准的业务范围从事经营活动；按规定的收费标准收取费用；依法缴纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查等等。

豁长林：根据我国相关法律的规定，中介公司是居间方，其主要义务是向委托人报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成委托双方达成合意的交易。在房地产交易居间过程中，买卖双方签订交易合同之后，中介公司的服务即告完成，同时有权依据委托合同的约定，向买方或卖方收取中介费。

现实生活中，中介公司往往为了自己的声誉和信誉，会尽量使交易合同能够得到充分有效的履行。如果在合同的履行过程中，由于某个环节出现问题，使得买方未能最终取得或正常行使购买房屋的权利，中介公司往往会利用其掌握的信息和专业知识，采取措施维护当事人的权利。当然，中介公司有时还可能与委托方约定提供一些其他的服务，即附属业务或衍生业务的服务，如金融、保险、抵押手续代理服务等等，这便产生另外一些服务合同关系。

在中介公司的居间业务中，中介公司首先应该向买卖双方提供真实的交易信息。作为一个专业的服务机构，中介公司还应该给交易双方提供更多的专业咨询和帮助，以使买卖双方得到充分的信息。在按揭贷款等衍生业务里面，中介公司可能还会提供阶段性担保，承担相应的担保责任。

主持人：二手房交易中，应通过怎样的方式确认交易房屋产权的合法性？中介公司是否承担调查产权合法性的责任？主管行政机关做产权变更登记时是否应审查房屋产权来源的合法性？

豁长林：根据我国现行法律，中介公司并不承担所有的合法性调查责任。因为目前法律并没有赋予其充分的调查权。即使中介公司想深入调查，目前也没有相应的渠道，中介公司只能在法定的审查环节上进行形式上的审查，审查双方是否具有进行交易的资格，包括审查卖方是否出示相关身份证件、产权证件、授权资料、共有权人对房产的相关交易是否具有共同意愿等等。对于卖方原购房资金来源的合法性，法律法规没有要求履行调查的义务，也不可能要求其去完成这样的调查工作，行政主管机关只通过形式上的审查来核实房屋交易的合法性。

卢婷莉：中介公司作为居间方，只对产权合法性进行形式上的审查。从交易环节来说，中介公司接受买方委托，为买方找到合适的房源，居间方只能审查产权证是否具备合法性、房产是否涉及贷款抵押等权利瑕疵。在这些方面都没有问题的情况下，中介公司便可以顺理成章地撮合买卖双方成交。遗憾的是，北京市相关的查询系统目前还没有最终完善。对于房屋的合法性，行政主管机关也只进行形式审查，只需确认交易材料是否真实合法。

王宏新：上述案例的问题主要出在产权过户及后续抵押登记的过程中，信息没有得到充分的传达。我认为，中介公司可以在收取服务费用的情况下，在产权过户之前对产权合法性问题进行协助调查，核实产权是否完整。但中介公司没有义务承担这种法律责任，因为中介公司的作用是撮合买卖双方达成交易，主要起到提供房地产信息和居间代理的作用。在获取产权信息等很多方面，中介公司并没有特殊地位和优先权利，它与买方、卖方都面临着共同的不确定性。对主管行政机关来说，保证产权合法是政府的一项义务，其对产权进行登记时应对产权合法性进行确认。

杨海军：二手房交易中，确认交易房屋产权的合法性主要采用到房产登记部门进行查询的方式。买方应亲自或委托中介公司到房产登记部门查询房产有无被查封、抵押及其他限制买卖的情况，还可到买卖房产当地派出所或街道办事处查询该房产有无列入拆迁范围，到实地调查买卖房产有无出租情况，以及到央产房上市批准办公室查询该央产房批准上市的文件。

根据《中国房地产经纪执业规则》第24条规定，房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实地向其告知标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。根据房地产经纪业务合同（中国房地产经纪协会推荐文本）《房屋承购委托协议》第3条服务内容第3项，购房人可委托中介公司对房屋进行产权调查和实地查验。同时，根据合同法的规定，中介公司对购房人提供的服务是提供购房信息，当然要保证此信息的真实合法性，因此中介具有调查产权合法性的责任。

至于登记机关的责任，根据《城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。如果登记机关未尽审查的义务，导致其作出的转移登记的具体行政行为不具备成立的条件，不能产生相应的法律效力。该转移登记的具体行政行为无效。登记机关有审查房屋产权来源合法性的责任。

房屋查封需明确所有权关系

主持人：依照现行法律，房屋所有权在何时发生转移？房屋风险责任何时发生转移？

豁长林：我国不动产交易实行登记公示制度，由房屋管理部门通过审核双方交易资料和相关房地产档案以确认交易是否成立，确认后向买受人颁发新的房地产权利证书，包括土地使用权证书和房屋所有权证书。房屋所有权在登记过户完成后发生转移。在上述案例中，房屋所有权已完全发生转移。依据我国民事法律规定，债权不能对抗物权，法院以出卖人原购房款可能属于破产企业财产而对属于新的买受人的房屋采取强制措施，没有法律依据。至于房屋风险转移，是指在房屋发生一定损失后，损失由谁承担的问题，风险应在约定交付之日发生转移。

杨海军：我国法律对不动产物权转移采取登记公示制度，房屋所有权办理了权属转移登记才发生所有权的转移，买卖后只交付了房屋并不发生房屋所有权的转移。而房屋风险责任则随房屋的交付发生转移。

主持人：在涉及房屋查封的案例中，法院在作出查封决定时，对涉案房屋应尽哪些调查义务？

豁长林：法院要查封房屋，必须首先查清拟查封房屋的所有人和案件有没有直接关系，如果房屋所有人与案件没有直接关系，那么一般情况下不得采取查封等强制措施，除非房屋的新所有人与原所有人为达到某种非法目的有串通行为。具体到本案，我认为法院对房屋的查封行为存在两方面的法律问题：一方面，该房屋已经进行了合法交易并正常办理了产权过户手续，法院此举错误地查封了非涉案人的合法财产；另一方面，如果法院认为该房屋的卖方原购房资金属于破产财产应当向卖方追索售房所得，而不能查封已经属于新所有人的房屋。

杨海军：法院应到涉案房屋所在地房屋权属登记部门调查该涉案房屋有无权属登记、有无抵押、重复查封的情况。

主持人：在上述这起案例中，房屋被查封的风险最终应由谁来承担？

豁长林：严格来说，在上述这起房屋查封案例中，法院所采取的措施缺乏充分的法律依据。但现实中出现了查封的情况，这种风险还是得由房屋买受人来承担。这种情况下，房屋买受人的物权受到了司法机关司法强制措施所带来的影响而遭受损失，但这些损失最终可以通过债权关系向房屋的出卖方进行追偿，房屋查封所造成的经济损失应由房屋卖方承担。

杨海军：严格依据法律来看，由于涉案房屋已经过户，法院不应该再行查封。目前出现这种状况，损失的责任承担应分两种情况来看。第一，如果法院是依申请人的申请查封的，属申请人申请错误，法院也有审查错误的责任，依据《最高人民法院关于当事人申请财产保全错误造成案外人损失应否承担赔偿责任问题的解释》的规定，应由申请人赔偿损失。第二，如果是法院主动依职权采取财产保全措施的，依据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》文件第19条的规定，应由法院承担赔偿责任。

就本案来说，对于房屋出卖人而言，其虽然在买涉案房屋时资金有问题，存在过错，但他对房屋查封是没有过错的，其行为与房屋查封所造成的损失没有直接关系。房屋买受人的损失应由法院承担。

专家支招完善交易环境

主持人：在上述案例的情形下，您认为购房者与中介公司应怎样规避类似风险？

卢婷莉：我个人认为，上述案例出现的风险是防不胜防的，如果在行政管理手段上没有改进和完善的话，交易过程中就难以避免出现类似的风险。

豁长林：在法院正常办案的情况下，一般不会出现上述情况。如果出现该情况，房屋买受人应当立即向有关法院提出复议申请，对法院的强制措施提出异议，请求予以撤销，并提交被查封房屋属于正常合法交易所得的材料。法院经过审查如果发现交易过程正常合法并已经实际完成，应当解除查封。

杨海军：实践中，法院如果查封了房产，一般会将查封的裁定手续附给房产登记部门，房产登记部门把查封手续放入该房产的原始档案袋，房产证上并不显示查封的情况。中介公司或购房者只要到该房产登记部门查询一下该房产的原始登记档案，了解一下有无查封的情况就可避免类似的风险。但在上述案例中，李女士办理了权属转移登记，取得了房产证后，法院又查封了该房产，这种情况下购房人和中介公司都很难甚至是无法在购买前查清该房产的购买来历，并规避这个风险。

王宏新：购房者和中介公司可在交易之前，前往主管部门查清房屋产权状况，并取得主管部门书面的房屋产权有效的证明文件。

主持人：为规范二手房交易市场，对于主管部门行政管理的改进完善，您有怎样的建议？

豁长林：目前房产部门办理相应的产权过户、抵押登记等手续的时间太漫长，这样会带来两个弊端：第一，不便于买卖双方行使房屋的所有权；第二，也带来一定的风险，如本案出现的情况，就是在办理相应手续的过程中被司法机关查封，影响房屋产权的正当行使。因此，行政主管部门应提高办事效率，缩短办理相应手续的时间。

卢婷莉：产权产籍管理部门应该尽量使房屋信息公开透明，尽快使房屋产权信息的查询渠道足够畅通，在时间流程上，提高办事效率，缩短办证时间。

王宏新：构建一个能够保证产权完整的交易系统，从监管方面确保过户房屋的产权是合法完整的。

杨海军：主管部门应重点审查交易房产产权的合法性，以及当事人身份的真实性，防止交易房产有禁止转让的情况。并且应主动提示当事人审查交易的房产有无优先权人享有优先权，抵押房产是否通知了抵押权人等情况，防止有限制转让的情况出现。

中国房地产报