转卖人民法院查封房屋行为无效案

　案情简介： 2005 年 10 月 20 日，原告李辉、被告刘辉和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，原告李辉购买被告刘辉拥有产权的商品房一套，总房款为 360000 元，原告以二手房商业贷款的方式支付房款 24 万元。合同签订后，李辉支付了十二万元首付款，并与刘辉办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭贷款时，刘辉却拒绝配合办理贷款申请手续，导致李辉无法获得银行贷款。 2006 年 5 月 10 ，李辉向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘辉的房屋。法院在李辉提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。 10 天后，李辉起诉至人民法院要求刘辉继续履行合同，协助办理贷款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料法院审理过程中，刘辉又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。

法院判决： 法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。李辉与刘辉、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行合同义务。合同已经明确约定了购房款 24 万元由李辉以银行按揭贷款方式支付，因此协助办理银行贷款是刘辉应尽的合同义务，李辉要求刘辉协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同已经明确约定刘辉应于李辉支付购房首付款后，将房屋产权过户到李辉名下，现李辉已经依约支付首付款，因此其有权要求刘辉协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李辉名下。

律师点评： 《民事诉讼法》第九十二条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。财产保全可以采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。二手房买卖过程中，一旦双方发生矛盾，购房人若打算向法院提起诉讼，为防止房主将房屋转让与第三人并办理产权过户登记，使得要求实际履行房屋过户登记的诉讼请求无法获得法院支持，最有效的办法就是向法院提出财产保全申请要求查封交易房屋。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。

法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力。《民事诉讼法》第 141 条规定：最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。本案中，刘辉于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝铭风买卖房屋的民事行为应认为无效。最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函（ 1997 年 4 月 7 日 [1997] 经他字第 8 号）也明确了转卖人民法院查封房屋属于无效行为。