北京数百户业主10余年办不了商品房产权证

　　10余年办不了商品房产权证

　　北京市民苏海波自从1999年买完房子以后就一直因为房子的事闹心。

　　苏海波于1999年看中一套位于北京市海淀区板井远大园六区4号楼的一套66平方米的两居室房子。对于这个小区的房子，当时开发商打出的广告是“双气、正式商品房产权”，当时价格也仅为3700多元每平方米。苏海波和开发商青远房地产公司签订了“商品房购销合同”，但没想到的是，虽然苏海波和开发商签订的是商品房购销合同，但一直到现在10余年的时间他都没能拿到商品房产权证。

　　中国经济时报记者在苏海波出示的1999年和开发商签订的“商品房购销合同”上看到，该合同第5条第2款双方协定：“商品房竣工验收合格后，甲方(开发商青远公司)负责办理该商品房权属登记手续，因此发生的费用按国家有关规定办理。”

　　2010年2月27日，据苏海波和同小区的几位业主刘丁柱、那吉友、王震等人向中国经济时报记者说明并证实：开发商青远公司隶属于四季青农工商总公司，而四季青农工商总公司是隶属于海淀区四季青乡(现更名为四季青镇)政府的企业。开发商青远公司于1999年——2000年初出售海淀区板井远大小区1号楼和4号楼给516户业主，并签订“商品房购销合同”，但其中有447户包括苏海波等人在内的业主10年来都未能办理商品房产权证。

　　为此，苏海波等业主将开发商青远公司告上法院，而青远公司在民事答辩中辩称：“我公司早就妥善完成了办理产权登记时我公司应当履行的法定义务，即已经完成了该项目的大产权登记工作。原告至今没有取得房产证是其自身的原因造成的。”“在我公司完成大产权登记工作后，对小产权的办理就不再有任何法定义务了。”

　　未拿到房产证业主房屋占地为划拨用地

　　中国经济时报记者看到，在四季青乡政府于2003年致北京市国土房管局的一份名为“四季青乡关于远大小区办理房产证的请示”的文件上，四季青乡政府请示：根据京政办函?1998?146号文件第一条，海淀区四季青乡远大小区1＃、2＃(现为4＃)楼作为水系治理拆迁用房实行了特殊政策。其中69套交纳了土地出让金，这69套住房目前已办理土地证、房屋所有权证。用于回迁安置的447套住宅的国有土地使用证于2002年9月11日以划拨的形式颁发。

　　本报记者在这份请示的上方还发现当时北京市国土局相关领导的批示：“请海淀区局审核后，为回迁户核发房屋所有权证，在证中附记栏中注记房屋占用的土地为划拨用地。”

　　据小区业主反映，四季青乡政府对业主的解释是：“远大小区土地原是用于回迁安置房的，而回迁房属于住宅，经有关部门的正式批准后也属于商品房的范畴。”“事实上，经济适用房也是划拨土地的，但它也是商品房。”

　　据本报记者了解，和苏海波同时买房的同一小区的业主吕洪伟、吕洪东等购房人于2006年出售自己所购买的远大小区的“商品房”时，各缴纳了44836元的土地出让金。

　　“可以肯定的是，划拨土地上建设的房屋肯定不属于商品房。”3月22日，北京京华律师事务所律师秦兵在接受中国经济时报记者采访时解释说，从土地使用权取得方式上来讲，商品房的用地必须要缴纳土地出让金，而经济适用房则不需缴纳。商品房和经适房、回迁房的主要区别在于土地使用权的取得方式，如果缴纳了土地出让金就属于商品房，反之则不属于商品房。

　　规划许可证注明：划拨土地用于拆迁安置

　　中国经济时报记者看到，在北京市政府“关于海淀区政府建设征地的批复”(京政地【1998】51号)文件中表示：“经研究，同意你区四季青农工商总公司为整治京密引水渠……解决拆迁安置用地一期征用四季青乡远大村企业用地18.1公顷(合271.5亩)。”

　　本报记者在该地块的《建设用地规划许可证》(99—规地字—0010)上看到，用地单位为北京市四季青农工商总公司，用地位置为海淀区远大路。本报记者发现，该规划许可证上还特意注明：“此用地只能用于河湖水系整治、重点工程的拆迁安置。”“不得私自转让，荒废或作其它用途。”

　　本报记者还在北京市政府办公厅的一份名字为“关于对海淀区水系治理工程拆迁安置用房实行特殊政策的通知(京政办函【1998】146号)”的文件上看到：“建设拆迁安置用房占地可以通过行政划拨方式取得国有土地使用权，不缴纳土地出让金。”

　　苏海波等业主上访海淀区建委，得到的回复是：关于远大园1号和4号楼办理房屋所有权证的情况是，69套商品房缴纳了土地出让金，已办完了国有土地使用权证、房屋所有权证，属于纯商品房，房权证已发给业主；67户进行了“房改售房”；380套依据上级批示，在所办理的房屋所有权证标记“划拨土地”。

　　法院判决：原合同合法有效

　　在业主们的努力下，青远公司贴出通知说可以办证，要求和业主重新签订《远大六区回迁安置住宅楼购销合同》，否则不给办证。青远公司称原“商品房购销合同”作废，并称这是北京市建委的要求。

　　苏海波拿出一份海淀区法院的判决，(2003)海民初字第10749号判令显示：“本院认为原告(苏海波)和被告(青远公司)所签订的商品房购销合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。”

　　相关部门和企业未作回应

　　2月27日，本报记者联系上四季青镇长助理朱先生要求采访，他表示会将此事汇报给领导。

　　3月16日前后，朱先生在电话里对中国经济时报记者表示，他刚调任四季青镇时间不长，对此事不是很了解，不便接受采访。本报记者询问此事是否已经汇报给镇长，朱先生表示镇长已经得知此事，但记者采访按规定需要走程序，并要求本报记者按照程序找四季青镇信访办联系采访，随后匆忙挂掉电话。

　　据苏海波透露，最近四季青镇长助理朱先生一直在协调处理远大小区房产证的事情，他不可能不清楚此事。

　　3月18日，本报记者拨打四季青镇政府办公室电话，工作人员要求联系镇党委宣传部。但本报记者多次拨打宣传部电话，均无人接听。

　　随后，本报记者联系青远房地产公司未果，再次联系青远房地产公司上级企业——四季青农工商总公司，并按照对方要求发去采访提纲，但截至记者发稿时，未收到对方任何回应。