房屋买卖双方都违约　定金罚则不再适用

　　案情：

　　小王与小李于2009年1月14日通过中介签订一份二手房买卖合同，约定小李将坐落于江阴市大桥二村的一套房屋转让给小王，总成交价432万元，付款方式为2009年1月14日小王付购房定金10万元，2009年2月28日再付款270万元，最晚不超过3月30日，余款152万元以小王办理贷款到位再行支付为准。合同签订当天，小王支付给小李定金10万元。此后一直截止到2009年3月30日，小王因种种原因未能按约支付270万元。2009年4月8日，小李将该房屋直接卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年5月，小王将小李诉至法院要求判令小李双倍返还定金20万元并支付利息。

　　法院经审理后认为，小王未按约支付购房款，已构成违约；小李在小王迟延履行主要义务构成违约后，有权按照法定程序行使解除权，但小李既没有催告小王及时付款，也没有通知小王解除合同，双方的买卖合同仍然合法有效，在此情况下，小李直接将房屋卖与他人并办理过户手续，形成事实上的“一房二卖”，其行为构成根本性违约。双方都违反合同约定，应当各自承担相应责任，遂判令小李返还小王10万元。

　　法官评析：

　　根据《合同法》规定，买卖双方签订合同，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

　　本案中，小王未按约支付270万元购房款，本无权要求小李返还定金。小李在小王违约后，应当书面催告小王在合理期限内交付购房款，如果小王仍未交付，小李应向小王发出解除合同的通知，双方的房屋买卖合同自通知到达小王时解除。小李没有按照法定程序要求解除合同，双方的合同仍然合法有效，而小李又将房屋卖与他人，也构成违约，对此，小李也应承担相应责任。定金罚则只适用于一方违约的情况，双方违约导致合同不能履行的，不适用定金罚则，小王、小李各自承担相应责任。在此，希望其他房屋买卖双方以此为鉴，不管是履行合同还是解除合同，都应按照法定程序进行，切不可冒失。