关于法院判决房屋买卖协议无效，登记机关如何协助执行法院判决的

●案例

甲方黄某与乙方吴某于2008年7月签订了一份房屋买卖协议，黄某将自己一套住宅房屋出售给吴某，双方申请房屋登记机关办理了所有权转移登记。时隔三个月，黄某的父母一张诉状将吴某告上了法庭，请求法院判决确认该房屋买卖协议无效，主要理由为黄某属于限制民事行为能力的人，无权处置该房产，作为黄某的法定监护人请求法院依法判决确认该协议无效，撤销前述转移登记并恢复到黄某为所有权人的状态。

法院查明，黄某于2004年发生车祸脑部受伤，经过司法鉴定属于限制民事行为能力人， 2008年7月与吴某签订房屋买卖协议的时候，吴某并不知道这一事实，从表象上也看不出黄某属于限制民事行为能力的人，黄某的监护人也不知道出售房屋的事实，吴某支付了大部分房款且并未要求黄某交付该房屋，只是与黄某共同申请办理了所有权转移登记。之后，吴某在该房屋上设定了抵押权，向银行申请了贷款。目前，该房屋实际上仍由黄某和黄某父母居住，黄某卖房得到的房款也被其本人挥霍。法院终审判决黄某和吴某的买卖协议无效。随后，黄某的父母以该民事判决向登记机关申请撤销吴某的房屋所有权登记，且将所有权恢复到黄某名下。

问题：

1．登记机关是否可以该民事判决直接撤销吴某的房屋所有权登记?
2．该房屋上存在的他项权如何处理?登记机关是否有义务告知抵押权人?
3．假如吴某的贷款还不了，银行的债权如何实现?
4．登记机关的登记是否违法?登记机关是否承担行政赔偿责任?
5．吴某的权利如何救济?

●剖析

1．登记机关是否可以该民事判决直接撤销吴某的房屋所有权登记?

登记机关不可以该民事判决“直接”撤销吴某的房屋所有权登记。理由如下：

尽管登记是由行政机关作出的，但是登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照私法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出申请。在私权领域应遵守私权自治这一最高准则，国家登记机关不得随意凭借公权力越俎代庖，直接强制办理登记。

另外，从程序上讲，登记机关也不能“直接”撤销吴某的房屋所有权登记。无论是根据《上海市房地产登记条例》第六十二条之规定，还是住建部《房屋登记办法》第七十五条的规定，都要求登记机关履行先行通知的义务。更何况，《上海市房地产登记条例》规定更正登记适用的前提是“房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致”。

2．该房屋上存在的他项权如何处理?登记机关是否有义务告知抵押权人?

依据《物权法》第一百零六条第三款的规定，作为抵押权人的银行可依善意取得制度拥有该房屋上设定的他项权(抵押权)。在抵押登记行为本身并无不当的情况下，不能因转移登记行为被更正而轻易撤销抵押登记，以避免作为善意第三人银行的合法权益受到侵害。

在本案情形下，《房屋登记办法》和《上海市房地产登记条例》都仅规定登记机关有义务通知房地产权利人和利害关系人，而没有把抵押权人明文列入应通知之列，故依据法定条文，登记机关没有法定义务。但笔者认为，此时登记机关如能通知抵押权人更为妥当。虽然理论上抵押权人的权利不因抵押物所有人的变化而丧失，但客观上将造成其权利无法实现，况且其所持他项权利证明中涉及不动产的权利人发生了变化，抵押权人此时的权利在实质上还是受到一定影响的，故登记机关以通知抵押权人为宜。在房地产登记实践中，也出现过因没有通知抵押权人，抵押权人以此为由诉请法院撤销更正登记行为的案例。

3．假如吴某的贷款还不了，银行的债权如何实现?

本案中，抵押权人银行善意取得了抵押权，应当受到法律的保护。正如上文所述，抵押权人的权利不因抵押物所有人的变化而丧失。故假如吴某的贷款还不了，银行可以就本案房屋实现抵押权。

4．登记机关的登记是否违法?登记机关是否承担行政赔偿责任?

本案中登记机关的登记行为不违法。

在回答本题目之前，要理清审判机关对登记行为的司法审查标准。在目前的司法实践中，人民法院将登记机关的审查标准基本定位为形式审查。如上海市人民法院的司法审查标准是：从我国房地产登记的实际情况看，并无实质审查和形式审查的分类，登记机构主要是按照法定的各类登记的具体审核内容和要求，对有关登记申请进行审核。所以，我们审理房地产登记类案件，不要去纠缠是实质审，还是形式乱而应按照法律、法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，作全面审查。北京市的标准与上海市的在本质上是一样的：“《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)》也规定，登记机关在进行行政登记时，根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查应理解为是否符合法律规定的要求进行审查。例如，对于基于虚假、无效合同的房地产登记案件，上海市的人民法院往往会裁判为：本院认为，房地产登记机关的登记行为系依法对当事人提供的证据进行判断和认定，没有能力和权力对这类权利的归属和合同的效力作出认定，原告认为自己的权益受侵害，首先应当通过民事诉讼等途径在法律关系上予以确认。当事人不同意提起民事诉讼的，应当判决驳回原告的诉讼请求。

目前，我国国家赔偿采取的是违法的归责原则。本案中，因登记机关的登记行为不违法，故登记机关不承担行政赔偿责任。

5．吴某的权利如何救济?

因黄某为限制民事行为能力人，故吴某的损失可依《民法通则》第一百三十三条之规定向吴某的监护人请求赔偿。具体来讲，被监护人黄某有财产的，应首先从其财产中支付，不足部分由其监护人(黄某父母)赔偿。因被监护人致人损害责任采无过错责任原则，故黄某父母承担此项责任不以具有过错为要件。

●专家点评

本案例的焦点问题有两个：一是登记机构能否凭法院生效的判决直接办理相关的登记；二是撤消登记后抵押权人的利益如何保护。对本案可从两个层面来评价：一是法院的审理和判决，二是法院判决对当事人和登记机构产生的后果。

一、法院的审理程序可以做得更好，其判决也本可以采取更合理的办法来彻底解决纠纷、平衡各方利益，减少副作用。

从审理程序上看，《民事诉讼法》第56条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。 “对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”在本案中，受让人吴某已经在该房屋上设定了抵押权，案件的处理结果与抵押权人有法律上的利害关系，但抵押权人往往无从得知诉讼情况、从而无法及时申请参加诉讼，因此法院应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼。

从判决内容看，合同无效的判决是基于对黄某系限制行为能力人的认定，但是并不是限制行为能力人的所有行为均无效。《民通意见》第67条规定：“间歇性精神病人的民事行为，确能证明是在发病期间实施的，应当认定无效。”“行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效。”可见，限制行为能力人在神志正常的情况下作出的行为不能认为无效。如案例中所述，黄某从表象上看不出来是限制民事行为能力的人，而且转让房屋、办理转移登记并不是一件简单的行为，而是由一系列复杂的行为组成，历时较长、所需资料和手续较多，在整个过程中居然没有露出破绽；另外，黄某所得房款大部分被其挥霍掉，这应当是相当大的一笔数额，一个限制行为能力人如何能挥霍掉二笔巨款也是颇为可疑的。因此，仅凭一纸鉴定书无法证明其行为时的精神状态不足以进行该民事行为，也就不能当然作出合同无效的结论，还需要其他证据的支持。

另外，即使有足够的证据支持合同无效，仅仅作出合同无效的判决也是不够的，应当就合同无效所导致的财产处理做出判决。恰同法》第 58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，合同无效后不一定必然导致财产返还，也可能存在“不能返还或者没有必要返还”的情形，判决应当交待清楚。根据《物权法》第106条，无处分权人处分不动产的，只要满足下列三个条件，即“(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，受让人即可取得该不动产的所有权。本案中三个条件均具备，因此受让人吴某已经取得了所有权。同样，根据该条第三款“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，吴某设定的抵押权也已经被银行善意取得，在这种情况下，是否还有必要返还财产?法院的判决没有交待。

可见，法院在审理过程中，应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼；在判决中，应当在对合同效力做出判断的基础上，对房屋所有权、抵押权、购房款作出明确的处理。

二、在现有的法院判决生效的情况下，登记机构和当事人应当如何处理。

应答者对案例问题的剖析有一定深度，运用法理、引用法条基本恰当，阐述较为清晰。如对登记机构不能直接注销吴某的登记、登记机构的登记是否违法、抵押登记如何处理、吴某的权利如何救济的阐述，条理比较清楚；对于银行债权的实现，从抵押权的善意取得、抵押权的物上追及性着手分析，也较为透彻(虽然现实操作可能未必如此理想)。现仅作3点补充：

1．除了极少数情况下登记机构可以径行登记外，登记总是以依申请或依嘱托(如协助法院执行)为原则的，因此不能直接撤销吴某的房屋所有权登记。这是无疑义的。那么如果黄某提出申请将如何?这要看判决内容。如果仅判决合同无效，而没有对房屋所有权作出处理，这是一个残缺的判决，它没有明确是否返还财产、是否存在“不能返还或者没有必要返还”的情形，登记机构无从办理。那么，如果判决中已明确吴某应当将房屋所有权返还黄某，则又如何?很显然，判决已经隐含着这样一个结论，吴某已经取得了所有权(已经登记)，但是他负有将财产返还给黄某的义务，即，他应当通过转移登记的形式将房屋所有权返还给黄某，此时吴某应当与黄某(由其父母作为代理人)共同向登记机构提出转移登记申请；如果吴某不配合，黄某可以申请法院执行。这种情况下，要么是双方申请，要么是法院执行，登记机构仍然不能径行撤销吴某的所有权登记。

2．如果基于合同无效的判决，吴某将房屋所有权返还给了黄某，则黄某应当返还吴某已经支付的大部分购房款，吴某得到救济所依据的不应是《民法通则》第133条表述的侵权责任，而是合同责任，直接适用《民法通则》第61条或《合同法》第58条即可。由于黄某已将吴某支付的购房款大部挥霍掉，本人现有动产往往不足返还购房款，则剩余部分可从黄某的其他财产(不动产，如吴某刚刚返还的、作为本案标的物的房屋)中支付，这样不排除以该房屋作价支付、吴某补足差价从而所有权复归吴某的戏剧性结果。

3．建议补充银行抵押权的实现形式和可能。