企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋?

某单位营业执照已经被工商行政管理部门吊销，但是，在营业执照被吊销之后，该单位与其他单位签订了房屋买卖合同，将本单位的房屋出售，开到登记机构要求办理房屋所有权转移登记。登记机构认为：营业执照被吊销之后，该单位已经丧失了经营的资格，无权再进行房屋买卖，因此不予受理登记。而该单位则认为：登记机关的职能是按照登记的规定来办理，《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》均未强调转让方要有经营的资格，只要权属清楚，就应当予以办理；且单位有无经营的资格，不应当由房产管理部门来过问，如登记机构不予办理，该单位将提起行政诉讼，告登记机关不作为。面对这一情况，登记机构不予受理登记是否正确?

《公司法》第一百八十一条第(四)项规定，“依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销”，公司因此而解散；第一百八十四条规定：“公司因本法第一百八十一条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。”《民法通则》第四十条规定：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”因此，企业营业执照被吊销以后，就应当进入清算程序。上述规定对处于清算期间的企业的民事权利能力和民事行为能力进行了限制，即在清算期间，应当清理、处理以往未了的债权债务关系，而不能再建立新的民事法律关系。如果某个企业在营业执照被吊销之后，又与其它单位签订房屋买卖合同，显然与“停止清算范围外的活动”这一规定相冲突。

关于建设部的行政规章并未强调转让方要有经营资格的问题，《城市房屋权属登记管理办法》或《房屋登记办法》是规范权属登记行为的行政规章，没有必要具体地提及某一单位的经营资格问题。但是，在登记的程序里明确要求登记机关对权属进行审核，而不是像契据登记制那样，仅凭当事人合意、订立合同就予以登记。

登记机构进行权属登记，仍然是一种行政行为，一旦对这一行政行为的合法性产生争议，就要对这一行政行为是否适法进行审查。当前，由于不同的部门对权属登记有不同的认识，登记机关的审查责任被一定程度地扩大，使得涉及房地产权属登记的行政诉讼也较多，这一现象与房地产登记机关的实际执法水平并不一致。登记机关虽然没有权利也无法对当事人申请登记事项的基础法律行为的合法性进行确认，但是，在以往的司法实践中，对是否适法的审查并不限于登记行为本身。对登记机关依照规定程序进行但在实体上不能成立的登记行为，无论登记机关有无过错，一般仍被撤销或是确认无效。因此，在登记机关的审核范围并不十分明晰的情况下，如果申请登记事项违反了法律的禁止性或限制性规定，登记机关不能为之办理。倘若登记机关在明知某一民事行为在实体上不能成立时仍为之办理 (如：将校舍设定抵押、向城市居民转让宅基地使用权等)，应当被认为是没有尽到注意的义务。

因此，营业执照被吊销之后，即或其法人资格尚未消灭，其民事权利能力和民事行为能力已被限制，不能再进行房屋买卖等行为，登记机关对此不予受理登记是正确的。