未经所有权变更登记的房屋买卖，效力应如何确定？

［案情］孙某在市中心区以6万元购得一套商品房后，见该房屋的市场价格有所上涨，便转手以7万元卖给金某，双方签订了书面合同。金某搬进了此房居住，但未办理房屋过户登记手续。后来，孙某和金某因其他琐事发生矛盾，孙某一气之下，又以7.5万元价格将该房屋卖给了不知情的刘某，双方到市房管部门办理了房屋过户登记手续。孙某将7万元房款退还给金某，刘某要求金某搬出该房屋。金某认为双方已签了合同，自己入住该房已很长时间，享有该房的所有权和使用权，拒不退房。刘某与金某发生争执，诉至法院。
［争议观点］一种意见认为，金某没有办理房屋所有权变更登记手续，自然导致金某与孙某双方的买卖合同不生效。另一种意见认为，应当认定金某因未办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋所有权，不能认定金某与孙某买卖合同无效。
［王律师解析］《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”按照以上规定，城市私有房屋的买卖必须到房管机关办理房屋所有权变更登记手续。未办理房屋所有权变更登记手续，买方不能取得房屋的所有权。在本案中，孙某和金某只签订了买卖合同，而没有办理房屋所有权变更登记手续，因此不发生房屋所有权的转移。
　　办理房屋所有权变更登记手续并不是私有房屋买卖合同是否有效要件。当事人未办理登记手续，不能以此认定买卖合同无效。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序，也不是买卖合同生效的条件。因此，孙某和金某之间的房屋买卖合同是有效的。本案中虽然孙某和金某之间的合同有效，但由于房屋的所有权已被孙某转移给了刘某，孙某已无法再要求孙某履行合同而转移房屋所有权给他，所以他只能要求孙某向他承担违约责任。作为房屋所有权人的刘某可以要求金某退出房屋。
此案例告诉我们，当事人买卖房屋应当在签订合同后及时到房管部门办理过户登记。