解放前颁发的土地所有权状可否作为颁证依据

2004年4月30日，B公司向房管局提出核发房产证的申请，房管局认为B公司申请颁证的房屋属房地产总登记时应登记而未登记的历史遗留房地产登记，其中有一部分属于新建房屋初始登记，应当适用该市《房地产登记条例》第二十六条、第六十六条，和该市《房地产登记技术规定》7.3条规定进行审核。后房管局经审核认定，1948年8月7日，B公司前身取得由国民党政府地政局颁发的该房屋的土地所有权状；1985年11月29日，B公司又取得政府核发的建筑工程执照，在原房屋地址上翻建了建筑面积为363平方米的房屋。1995年B公司取得新旧房屋所在地的国有土地使用证。2003年5月7日，B公司委托房地产测绘中心对该处房屋及土地面积进行实地丈量和勘测，土地总面积为873平方米，房屋总面积为1478平方米。2003年10月28日房管局将B公司申请颁证的有关情况在房地资源网上公告，公告期满无异议后，房管局遂于2004年6月2日核准登记，向B公司核发了登记日为2004年4月30日的房产证。

A公司不服该颁证行为，认为其拥有该房屋部分产权，向法院提起行政诉讼，要求撤销上述房地产权证。

法院认为，根据该市《房地产登记条例》第四条规定，房管局具有颁发房地产权证的职权。房管局经过对B公司提供的申请书、房地产权属来源证明、土地及房屋勘测报告、建筑工程执照、公告证明等材料的审查，认定B公司的申请符合该市《房地产登记条例》第二十六条、第六十六条，《房地产登记技术规定》7.3条规定的条件，最后予以颁证的行为，属认定事实清楚，适用法律正确。但房管局在颁证程序中仍存在瑕疵，房管局受理B公司颁证申请时间为2004年4月30日，网上公告时间为2003年10月28日，公告行为在房管局受理申请之前，有违《房地产登记条例》第六十条的规定。另《房屋土地权属调查报告书》等材料房管局未在规定的举证期限内提供亦存在不当，但上述瑕疵尚不足以影响房管局颁证行为的合法性。A公司认为其使用的底层200多平方米属其所有，可以通过民事诉讼解决权属纠纷。法院判决驳回A公司要求撤销房管局颁发给B公司房产证的具体行政行为的诉讼请求。A公司不服，提起上诉。

A公司上诉称，国民党政府地政局颁发的土地所有权状不能作为现在房管局颁证的事实证据，且该土地所有权状不能证明B公司拥有被诉房地产权证上载明的1478平方米的全部房屋的所有权，房管局认定事实不清；房管局在网上公告的时间早于B公司申请颁证的时间，其颁证程序违法；房管局在一次颁证行为中适用新建房屋初始登记和总登记时应当登记而未登记的历史遗留的房地产登记两种不同的登记类型，属适用法律错误。请求撤销原审判决，撤销被诉具体行政行为。

被上诉人房管局辩称，其颁证行为依据的土地所有权状、房屋土地权属调查报告书等可以证明B公司拥有总面积为1478平方米的房屋。A公司主张部分房屋属其所有但未能提供任何事实证据。在网上公告时，实际上B公司已申请，之后又进行了申请，故出现了网上公告早于申请的情况。但其颁证行为认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人B公司述称，本案争议的房屋权属清楚，房管局颁证行为正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院经审理查明，原审认定事实清楚，予以确认。法院认为，被上诉人房管局具有依法核发房地产权证的法定职权。根据被上诉人提供的土地所有权状、国有土地使用权证、房屋土地权属调查报告书等证据，可以证明房屋所有权为B公司，土地使用面积为867平方米，房屋建筑面积为1478平方米。房管局根据上述事实证据向B公司核发房产证认定事实清楚。房管局适用《房地产登记条例》第二十六条、《房地产登记技术规定（试行）)) 7.3的规定对B公司提供材料进行审查适用法律正确。根据《房地产登记条例》第六十六条关于房地产登记机构在受理登记申请后，应当在核查后将有关情况进行公告，公告期满无异议的，核准登记申请的规定，房管局应当在受理申请并审核后，再进行公告。本案中网上公告的时间早于登记日，在执法程序上存有瑕疵，但该执法程序上的瑕疵未影响上诉人的合法利益。上诉人A公司认为土地所有权状系国民党政府核发，不能作为房管局颁证依据的上诉理由缺乏法律依据，法院不予采信。A公司认为其拥有房屋部分产权，但提供的证据均非法定的权属证明，法院不予采纳。综上，法院认为房管局作出的具体行政行为认定事实清楚、适用法律正确。A公司的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，不予支持。故驳回上诉，维持原判。

评析

一、房管局对B公司房屋来源确认清楚

解放初期，新中国政府接受了国民党政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、开展没收敌伪房地产等活动。在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展大规模的房地产总登记，建立了新中国的房地产管理秩序。所谓房屋总登记是指在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。B公司的房屋应该在建国初期，国家开展房地产总登记时就办理总登记，但未办理。1985年B公司在原房屋地址上新建了建筑面积为363平方米的房屋应该办理新建房屋初始登记，也未办理。

二、国民党政府地政局颁发的房屋土地所有权状应作为房管局为B公司办理房屋产权证的依据

1949年2月，中共中央发布了《废除国民党的六法全书与确立解放区的司法原则的指示》。同年4月，华北人民政府颁发了《废除国民党的六法全书及一切反动的法律的训令》。这两个文件宣布废除旧法统，确立了新政府的人民司法工作以人民政府的新法律作依据。虽然国家政权发生了变化，但这并不意味着国民党旧政府时期所发生的民事法律关系到共产党执政的新政府时就被全盘否定了。根据1949年8月11日人民日报发表的《关于城市房产、房租的性质和政策》指出，“中国共产党和人民政府对于城市私人所有的房屋、地产和房租的政策采取的原则是承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这种产权所有人的正当合法经营；禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。”1950年1月22日人民日报发表的《关于城市房屋问题（答平原省人民政府民政厅问）》中指出：“对于官地民房，官地仍为公有和官地民房，官地已转为私有，私人且已取得旧政府的红契为凭证的两种情况的处理原则是，首先均应承认其私人房产的所有权，并予以保护。至于房屋所占地产，无论官地是否已转化为私有均暂时不作处理，而仍按习惯办事。”因此B公司在解放前取得的由国民党政府颁发的房屋土地所有权状在新中国政府依然作为认定权属的依据，政府不但要予以确认、还对私人房产的所有权予以保护。

三、房管局在为B公司办理房屋产权证的过程中存在瑕疵，但并不因此而影响整个办证过程的准确性

所谓行政程序是指行政主体实施行政行为时所应当遵循的方式、步骤、时限和顺序。以行政程序对相对人合法权益所产生的影响是否具有实质性，可将行政程序分为主要程序和次要程序。主要程序是指行政主体若不遵守将可能对行政相对人合法权益产生实质影响的行政程序。主要程序的欠缺，将直接影响行政行为的合法性。因此，对违反主要程序的行政行为，有权机关应当予以撤销。次要程序是指行政主体不遵守并不会对行政相对人合法权益产生实质影响的行政程序。例如，某些期限的规定，行政主体超过几天并不对行政相对人合法权益产生实质影响。对于次要程序的欠缺，有时只需要相对人向行政主体指出，而不必一定撤销相应行为。本案中涉及到的房管局网上公告的时间先于B公司申请办理房产证的时间，这样的次要程序上的瑕疵，并不会产生什么实质上的影响，因此房管局给B公司颁发产权证的具体行政行为合法、有效。

提示：新中国成立废除了旧的体制。在私法上的权益应当作为确权的依据，登记机关应严格按程序办证，如果程序不合法影响到实体，也可能被撤销。